Esas Gayrimenkul halka arz öncesi yeni yatırım alanlarını genişletiyor

Fanatik Galatasaray taraftarı Kazım Köseoğlu, hafta sonlarını maçlardan arta kalan zamanlarını AVM gezerek geçiriyor. 13, 11 ve yedi yaşında üç oğlunu da daha küçüklerken bu gezilere sürüklediğini gülerek anlatıyor. Kazım Köseoğlu, Şevket Sabancı’nın ilk torunu, Esas Holding’in ana ortaklarından ve 2020’den bu yana Esas Gayrimenkul’un yönetim koltuğunda. “İş, içine girmeden, elini kirletmeden öğrenilmiyor. Kocaeli AVM’mizde bir kuaför vardı, ne zaman bir problem olsa direkt bana mesaj atıyordu” diye aktarıyor şirketin ilk günlerini. “Dışarıdan havalı görünse de işin başarılı olması için akıtılan kan, ter, gözyaşı çabuk unutuluyor. Oysa kaç uykusuz gece var...” Köseoğlu’nun 2009’da iki kişilik bir ekiple kurduğu Esas Gayrimenkul, bu yıl halka arza hazırlanıyor. Yurt içi ve dışında toplam 3 milyar euro’luk yatırım yapan şirketin yakın dönem gündeminde lojistik ve veri merkezleri var. Konutta fırsat kolluyorlar, satılık AVM’lere de talipler. Esas Holding’in gayrimenkul alanına girmesinde başrol Köseoğlu’nun. Dayısı Ali Sabancı’nın yüzde 32,5 ve teyzesi Emine Sabancı Kamışlı’nın yüzde 13,5 hissedar olduğu Esas Holding’de kendisi de yönetim kurulu üyesi ve yüzde 16,5 ile ana hissedarlardan. Esas Gayrimenkul’un henüz SPK onayından geçmeyen izahname verilerine göre Esas Holding şirketin yüzde 72,8’ine sahipken Ali Sabancı doğrudan yüzde 7, Emine Kamışlı yüzde 6,5 ve Kazım Köseoğlu yüzde 4,5 pay sahibi. Esas Gayrimenkul’un yönetim kurulu başkanı Köseoğlu, Brown Üniversitesi İşletme mezunu. Ardından Londra’da City University of London Cass Business School’da finans ve bankacılık master’ı yaptı. 2007 - 2009 arasında Londra’da F&C Reit Asset Management şirketinde iki buçuk yıl kadar çalıştı. “Gayrimenkul alanında çalışayım diye yola çıkmadım. Amerika’da bir yatırım bankasında iki hafta staj yaptım, tek bildiğim o işten nefret ettim. Londra’da olmak istiyordum, dünyanın en güzel şehirlerinden birinde havalı bir işe başladım. Çok da bilerek girmedim” sözleriyle hatırlıyor Köseoğlu o günleri. 2009’da merhum dedesi Şevket Sabancı’nın “Gelme, işi orada büyütürsün” sözünü dinlemeden Türkiye’ye geri döndü. O dönemde Ali Sabancı’nın “Esas Holding’de gayrimenkul işimiz yok. Neden gayrimenkul yapmıyorsun?” demesi üzerine, hatta kendi deyimiyle “iteklemesiyle” 25 yaşında Esas Gayrimenkul’ü kurdu. Köseoğlu en başta zorlandığını da itiraf ediyor: “Yurt dışında iş yapıp Türkiye’ye gelince insan biraz şaşkınlıktan sudan çıkmış balık gibi oluyor. Çok farklı iş yapma modelleri var. Mesela 2009’da ‘10 yılda 10 AVM yapacağız’ diye iddialı bir açıklama yapmışım. 10 senede yedi tane yaptık, bu da iyi ama ben çok daha kolay olacağını düşünüyordum.” Anadolu’ya yayılma stratejisi Esas Gayrimenkul, bugüne kadar kendi yatırımı olarak Türkiye genelinde yedi alışveriş merkezi, iki ofis binası ve iki konut projesi hayata geçirdi. Ofis projeleri Kurtköy’de Esas Aeropark ve Esas Holding’in kiracısı olduğu, şirketin de merkezinin bulunduğu Esas Plaza’dan oluşuyor. Bolu’da 116 konut ile 14 ticari üniteli ve İstanbul Kartal’da 865 konut ile 17 ticari üniteden oluşan konut projeleri de tamamlandı. Şirket, piyasadaki büyük illere yatırım ezberinin aksine alışveriş merkezleri tarafında Anadolu’ya yayılma stratejisiyle büyüdü. Adana, Bolu, Balıkesir, Çanakkale, Lüleburgaz, Kocaeli ve Zonguldak’ta alışveriş merkezi yatırımları yapıldı. Bu noktalar, “Burda AVM” markası altında her ile özel plaka koduyla ayrışıyor (Adana’da 01 Burda AVM, Balıkesir’de 10 Burda AVM gibi). Esas Gayrimenkul, yatırım yapacağı illeri seçerken rekabetin yüksek olduğu büyük illerden özellikle uzak durdu. 2025 sonu istatistiklerine göre bu yedi alışveriş merkezine yılda 40 milyonun üzerinde ziyaretçi geliyor. “Büyükşehirde bir gün yanınıza bir AVM daha yapılabilir. Ama örneğin Kocaeli’de bizim alışveriş merkezimiz büyüklüğünde bir yer daha açılacağını öngörmüyorum. Bugün yapsanız 200 milyon dolarlık yatırım. Rekabetten uzak durup fiyatlandırma gücünü elimizde tutabileceğimiz yerler istedik” diye stratejilerini özetliyor Köseoğlu. Varlık yönetimiyle büyüme Bu strateji, Esas Gayrimenkul’ün yönetimi üstlendiği alışveriş merkezleri için de geçerli. Şirket, sahibi olduğu alışveriş merkezlerinin yanı sıra varlık yönetimi hizmeti de veriyor. Böylece Esas Gayrimenkul’ün Türkiye’de 18 şehirde toplam 24 projeyle yönettiği portföy değeri 1,5 milyar euro’ya ve kiralanabilir alanı 1 milyon metrekarenin üzerine çıkıyor. Köseoğlu ilk başta varlık yönetimi işine kuşkuyla yaklaşmış, “Baş ağrısı, niye uğraşalım ki bu işle” demiş ama bugün gelinen noktada işi öneren yöneticiye teşekkür ettiğini belirtiyor. Yönetilen AVM’lerin yedisi Düzce, Kahramanmaraş, Konya, Bursa, Malatya, Gaziantep ve Van gibi Anadolu illerinde. Ankara ve İzmir’de birer, İstanbul’da beş alışveriş noktası mevcut. Esas Gayrimenkul’ün 15 yıldır yürüttüğü Anadolu’ya odaklanma stratejisi meyvelerini veriyor. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin (AYD) AVM Endeksi verileri Anadolu’daki AVM’lerde işlerin daha iyi gittiğini ortaya koyuyor. Türkiye’de bugün toplam 14 milyon metrekare kiralanabilir alanıyla 445 aktif alışveriş merkezi bulunuyor. 2025’te İstanbul merkezli AVM’lerde metrekare ciro artışı yüzde 25’te kalırken Anadolu illerinde yüzde 35,3 artış yakalandı. AYD Başkanı Nuri Şapkacı, “Anadolu tarafında yukarıya doğru trend devam ediyor. Bu trendin belki geçici olacağını düşündük ama geçici değil” diyor. İzahname verileri de bu tabloyu destekliyor: Şirketin kira gelirleri 2023’te bir önceki yıla göre yüzde 38 artışla 1,54 milyar TL’ye, 2024’te yüzde 12 artışla 1,73 milyar TL’ye yükseldi. 2024 sonu satış gelirlerinin (konut satışları hariç) yaklaşık yüzde 76’sı yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinden oluşuyor. Finansman darboğazı Her ne kadar Köseoğlu “Ben yine de yapmak istiyorum” dese de şirket 2019 yılı sonrası alışveriş merkezi yatırımlarını kesti. Bu yalnızca Esas Gayrimenkul için geçerli değil; sektör genelinde AVM yatırımları durgunlaştı. Ana nedeni, 2018’te mevzuat değişimi sonrası alışveriş merkezlerinde kiraların dövizle değil TL ile alınmaya başlanmasıyla bu büyük yatırımların finansmanının giderek zorlaşması. Bugün orta büyüklükte bir alışveriş merkezi yatırımı minimum 150 milyon dolar. TL kazanan iş modellerine döviz kredisi verilmiyor, yüzde 50’yi aşan TL kredi faizleriyle borçlanmak da yüksek risk anlamına geliyor. “Hesap tutmuyor. Hem maliyetleri kestiremiyorsunuz hem kiralar TL ileyken finansman bulmak zor” diyor Köseoğlu. “Şöyle bir problem de var: 150 milyon dolarlık yatırım ve fizibilite yapıyorsunuz, bankadan kredi çekiyorsunuz. Kiracı kira kontratını imzalıyor ama sonra diyor ki işler bozuldu, ödeyemem. 2010 - 2019 arası biz yedi AVM ile Türkiye’ye yaklaşık 750 milyon euro yatırım yaptık ama bu dönemde hesabımız hep konservatifti, daha düşük borç oranlarıyla yatırım yapmıştık.” Sıfırdan inşa ettiği geçmiş yatırımları anlatırken hâlâ heyecanını saklayamıyor Köseoğlu, “Bugün de Anadolu’nun çok fırsat verdiğini düşünüyorum. O yüzden limitsiz param olsa kesin üç - dört tane daha alışveriş merkezi yapardım.” Hatta aklında yatırım yapılacak iller bile belli. Konya, Ordu, Samsun, Antalya ve Çorlu şeklinde liste uzuyor… “Ama gerçekçi bakışla önümüzdeki beş yılda ancak bir AVM yapabiliriz herhalde…” Zaten sektör genelinde bu yıl (o da ötelenen projelerin bitirilmesiyle) Ankara, Elazığ, Muğla ve İstanbul’da olmak üzere sadece beş yeni AVM’nin daha kapılarını açması bekleniyor. Yurt dışına uzanan varlık yönetimi Türkiye’de doğru yatırımcıyla ve genelde her ilde bir noktayla büyümeyi benimseyen Esas Gayrimenkul, varlık yönetiminde yurt dışına da uzanıyor. Irak’ın en büyük AVM’lerinden “Family Mall Duhok”, şirketin ilk ve tek yurt dışı yönetimi yaptığı alışveriş merkezi. Köseoğlu, varlık yönetimi işinde yurt dışının daha yüksek potansiyel taşıdığını düşünüyor: “İş geliştirme departmanımız sadece bu alana bakıyor. Beni de zaman zaman Türki Cumhuriyetleri, Suriye, BAE (Abu Dabi) gibi yerlere seyahatlere götürüyorlar.” Şirketin orta vadede alışveriş merkezi varlık yönetimi için gelecek planları Orta Doğu, Kuzey Afrika ve Orta Asya ülkelerine yayılma üzerine. Orta Doğu’daki savaş nedeniyle bu planları beş yıl gibi daha uzun vadede ele alıyorlar. Mevcut finansmana erişim ortamı, Esas Gayrimenkul’ü yeni alanlar aramaya yöneltmiş görünüyor. Köseoğlu, bu yıl şirkette en az 100 milyon dolarlık yatırım planları olduğunu açıklıyor. Burada en önemli kaynağın bu yılın ikinci yarısında gerçekleşecek halka arzdan gelmesi bekleniyor. Esas Gayrimenkul, yüzde 72,8’ine sahip olan Esas Holding’in Pegasus’tan sonra en değerli şirketi ve aynı zamanda en yüksek sermaye koyduğu iş alanı. Yedisi kendi yatırımı toplam 24 projesi yüzde 99 doluluk oranıyla çalışan şirket, halka arz için SPK başvurusu yaptı ve izahname verildi. Şirketin halka arz izahnamesinde verilen bilgilere göre 2023 ve 2024 yılları sonunda yüzde 68 brüt kâr marjıyla çalışıyor, 2024 sonu net dönem kârı 3,8 milyar TL. Köseoğlu şirketin büyüme sürecini “90 dakikalık oyunun daha beşinci dakikasındayız, çok başındayız” diye anlatıyor. “Yatırımcılar bizi gayrimenkul şirketi kadar dijital şirket gibi de görmeli. Londra merkezli Mintus iş birliğiyle geliştirdiğimiz yapay zeka tabanlı ‘Project Horizon’ı ‘Ticari Gayrimenkul ve Perakende Yönetim Platformu’ olarak tanımlıyoruz ve bu yıl ortasında lansmanını yapacağız. 2020’de pandemi zamanı bile yılda 3 - 3,5 milyon dolar dijital yatırımı yapıyorduk.” Yeni dönemin radarı Şirketin yakın dönem gündeminde, halka arzın da rüzgarıyla lojistik ve veri merkezleri yatırımları var. Köseoğlu, bu alan için İstanbul periferisine baktıklarını aktarıyor. Esas Holding çatısı altında yurt dışında ABD’de veri merkezi yatırımları yapıldığı için bu konuda tecrübeli oldukları düşüncesinde Köseoğlu, “Çok kolay bir iş değil. Ama Türkiye’nin çok gidecek yolu var, 15 - 20 milyar dolarlık veri merkezi yatırımı alınabilir. Bizim de radarımızda. Bürokrasisi yüksek, teknik bilgi isteyen bir alan.” Bu alanda Türkiye’de ilk önemli adım da atıldı aslında, Google Cloud Kasım 2025’te Turkcell ile Türkiye’deki ilk hiper ölçekli veri merkezini kurmak üzere anlaşma yaptı. Devamı da gelecek gibi… 10 megawatt’lık bir veri merkezinin maliyeti minimum 150 milyon dolar. Ancak Köseoğlu, bu yatırımlarda önden ve uzun vadelerle yabancı şirketlerle anlaşmalar yapıldığından finansman konusunun daha rahat aşılabileceğine vurgu yapıyor, “Ayrıca bu tip bir yatırım 250 milyon dolara satılabilir ya da yıllık 15 milyon dolar kirası olan bir ürüne çevrilebilir. Biz kiralamadan yanayız.” Esas Gayrimenkul, mart ayı ortasında da Pegasus Hava Yolları’nın 150 milyon dolarlık yatırımıyla Sabiha Gökçen Havalimanı’nda hayata geçirilen dev hangar projesinin inşaasını üstleniyor. Lojistik yatırımları da yakın markajda. “Ufak çaplı üretim yapılan ve depolama alanı olan lojistik yatırımı da olabilir, büyük yabancı oyuncular, e-ticaret şirketleri için büyük depolar da…” diyor Köseoğlu, “Özellikle İstanbul - Ankara - İzmir üçgeninde bu çok kârlı ve yapılabilir bir iş. Talep çok ama arsa bulmak ve geliştirmek iki buçuk yılı bulur.” Burada Esas Gayrimenkul, minimum 50 bin metrekarelik yatırımlarla ölçeği büyük tutarak oyuna katılma isteğinde. Lojistik ve veri merkezi yatırımları yalnızca gayrimenkul şirketlerinin değil Kibar Holding gibi sanayi ve Index Grup gibi bilişim sektöründen farklı alanlardan oyuncuların da bu dönem ilgi gösterdiği bir alan. Kâr sorunu yaşayan kurumlar için atıl arsalarını bu yatırımlara açmak mantıklı. Ancak Esas Gayrimenkul’ün elinde, özellikle hedeflenen İstanbul - Ankara - İzmir üçgenindeki arsa fiyatları düşünüldüğünde hazır bir arsa portföyü yok. Köseoğlu, bunun nedenini biraz da hayıflanarak anlatıyor: “Arsa portföyümüz yok, kurumsal bir yapı olduğumuz için yatırımın atıl kalmaması adına bilerek yapmamıştık. Şimdi pişman mısın derseniz pişmanım. Keşke olsaymış... İnşa ettiğimiz alışveriş merkezlerinin etrafının değerleneceğini tabii ki biliyoruz ama biz kurumsal bir disiplin olsun dedik.” Büyüme odaklı halka arz Yine de şirketin ofis ve konut tarafında da büyüme şevki var. Konut ve ofis için rakipsiz getirisiyle -İstanbul öncelikli olarak- tüm fırsatlar takip ediliyor. Anadolu’daysa satılık AVM’ler inceleniyor. Bu yılın ikinci yarısından itibaren gayrimenkulde hareketlenme yaşanacağını umut eden Köseoğlu, planlarını da buna göre kuruyor: “Büyümeye odaklı bir halka arz yapmak istiyoruz, yeni projelere bakacağız. 2025’te ve bu yıl bazı satılık AVM’lere, lojistik merkezlerine teklif verdik. Fiyatı tutturamadık. AVM’lerde pazardan çıkan yabancıları yerellerin konsolide ettiği bir ortama doğru gidiyoruz. Burada güçlü oyuncu olmak için iddialıyız.” Şirket, beş yıl içinde mevcut portföy değerini ikiye katlama planları yapıyor. Yakın gelecek için detaylı bir büyüme oyunuyla tam saha pres yapsa da zorlu dönemden geçen gayrimenkul sektöründe galip olmak için Köseoğlu’nun önünde kazanması gereken pek çok maç olacağı kesin. Yurt dışı atağı Kazım Köseoğlu, Esas Gayrimenkul’ün yanı sıra Esas Holding’in yurt dışındaki gayrimenkul işlerinin de başında. Holding’in İngiltere, Almanya ve ABD’de farklı projeleri mevcut. Örneğin ABD’de Florida ve Teksas gibi eyaletlerde farklı ortaklıklarla dört binin üzerinde kiralık daire yatırımları var. İngiltere ve Almanya’da ise ağırlıkla lojistik merkezleri yatırımına odaklanılıyor. Bu yıl, yurt dışı projelere 100 milyon dolarlık yatırım yapılacak. Holding genelde yurt dışı projelerde beş ila yedi yıl içinde çıkış yapıyor. “Kanada’da bir öğrenci yurdu işimiz vardı, 2024 Aralık’ta sattık. Hollanda’da bir lojistik merkezimiz vardı, onu da sattık. Satışlarda güzel rakam gelince likiditeye dönelim mantığımız var. CFO’nun yönettiği sistem içinde biz neyi ne zaman satmamız gerektiğini de, nereye ne zaman ne kadar para yatırabileceğimizi de biliyoruz. Sistem önümüzdeki beş yılı öngörüyor.” Gelecek beş yıl için plan belli: Lojistik merkezleri ve öğrenci yurtları, otelleri de kapsayacak şekilde konut tarafında büyüme planlanıyor. ABD’de bu alanlara ek olarak 8 - 10 mağazalı alışveriş sokaklarına yatırım için fırsat kollanıyor.