Çin gayrimenkul sektörünü yıllardır zorlayan tutan bir sorunla mücadele ediyor: Süresi dolmak üzere olan arazi kullanım haklarının yarattığı kriz, anlaşmaların suya düşmesine ve yatırımcıların ağır kayıplar yaşama riskiyle karşı karşıya kalmasına neden oluyor. Çok sayıda ofis binası, alışveriş merkezi ve depo, kullanım süreleri giderek kısalan sözleşmeli araziler üzerinde bulunuyor. Bu süreler sona erdiğinde mülk sahipleri arazileri yerel yönetimlere iade etmek zorunda kalabilir. Mülk sahiplerinin bu kullanım haklarını ne zaman ve nasıl uzatabileceği konusunda ise net bir düzenleme yok.
Bu durum, bir zamanlar Çin'in gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak için akın eden müteahhitler ve küresel fonlar açısından büyük bir baş ağrısı oldu ve beş yılı aşkın süredir devam eden durgunluğun uzamasına katkıda bulundu. Cushman & Wakefield'ın Büyük Çin bölgesindeki değerleme ve danışmanlık hizmetleri başkanı Andrew Chan'ın tahminine göre şu anda 1 trilyon yuan'dan (148 milyar dolar) fazla konut dışı gayrimenkulün arazi kullanım süresi 20 yıl veya daha az. Bu da söz konusu mülklerin kullanım sürelerinin yarısını doldurduğu veya bu eşiği aştığı anlamına geliyor. Bloomberg’e konuşan kaynaklara göre Parkview Group ve New World Development dahil olmak üzere inşaat şirketleri, kullanım sürelerinin giderek kısalması nedeniyle bazı varlıklarını satmakta zorlandı.
Çinli yetkililer nihayet bu sorunun farkına varmaya başladı. Şanghay yerel yönetim yetkilileri son haftalarda, arazi kullanım hakkı yenilemelerine ilişkin yönergeleri dolaşıma sokarak hem yenileme koşullarını hem de uzatma maliyetlerini ortaya koydu. Bu adım, Guangzhou'da bu yılın başlarında atılan benzer bir adımın ardından geldi.
Ofislerin değerleri yüzde 40 düştü
Bu gelişmeler, dip seviyesini bulmaya çalışan gayrimenkul piyasasına netlik kazandırmaya yardımcı olabilir ve yatırımcılara, kullanım sürelerinin sona ermesi nedeniyle varlıklarının değersiz hale gelmeyeceği konusunda güven verebilir. Bazı büyük şehirlerde ofislerin değerleri zirve seviyelerinden yüzde 40'tan fazla düştü ve sektör genelindeki geliştiriciler yaklaşık 130 milyar dolarlık borçta temerrüde düştü.
Tospur Real Estate Consulting araştırma direktörü Song Hongwei, “Arazi kullanım hakkının yenilenmesine ilişkin politika belirsizliği, ticari gayrimenkullerin ekspertiz değerlerini çökertti, fon toplama faaliyetlerine zarar verdi ve işlemlerin önünü tıkadı. Şimdi ise bunların hepsinin iyileşmesi bekleniyor” dedi.
Bankalar kredileri uzatmıyor
Çin'deki arazilerin neredeyse tamamı devlete ait. Hükümet, bu arazilerin kiralanmasına ilişkin mevcut kuralları 1990'ların başlarında oluşturdu. Buna göre alışveriş merkezlerinin bulunduğu araziler için 40 yıl, sanayi ve ofis mülkleri için 50 yıl, konut binaları için ise 70 yıllık kullanım hakkı tanındı.
Gayrimenkul danışmanlık şirketi CBRE Group Inc.'in daha önce yaptığı tahmine göre, 2030 yılına kadar Çin'in 18 büyük kentinde yaklaşık 30 milyon metrekarelik ofis ve perakende alanının kalan arazi kullanım süresi 20 yıldan az olacak. Bu rakam yalnızca tek bir maliki bulunan mülkleri kapsıyor. Dolayısıyla gerçek toplamın muhtemelen daha yüksek olduğu düşünülüyor.
Bu sürelerin dolmasına daha uzun yıllar varmış gibi görünebilir ve dolayısıyla sorun teorik bir mesele olarak değerlendirilebilir. Ancak bunun gerçek ekonomik sonuçları var. Danışmanlık şirketi Jones Lang LaSalle'e göre yerel sigorta şirketleri ve geliştiriciler genellikle bir işleme girmeden önce arazi kullanım süresinin 20 yıldan uzun olmasını şart koşuyor. Yabancı sermaye girişlerinin çökmesinin ardından bu iki grubun piyasadaki ağırlığı oldukça arttı.
Cushman & Wakefield'dan Chan, birçok bankanın kullanım süresinin sona ermesine 10 yıldan az kalmış mülklerin kredilerini uzatmayacağını veya yeniden finanse etmeyeceğini belirtti. Sorunun devam etmesi halinde bunun sistemik bir probleme dönüşme riski bulunuyor.
Daha iyi bir anlaşma istiyorlar
Çinli yetkililer, süresi dolmak üzere olan arazi kiralamalarıyla ilgili endişeleri nihayet ele almaya başlasa da konuya yakın kişilerin söylediğine göre bazı yatırımcılar ve mülk sahipleri hala daha iyi bir anlaşma umuyor.
Şanghay ve Guangzhou, her ikisi de ilgili bir referans değerin en az yüzde 70'i oranında kira bedeli ödenmesini önerdi. Bu bedelin bir yıldan daha uzun bir süreye yayılarak ödenmesi de mümkün olabilir. Her iki durumda da referans değer, üzerine inşa edilen alışveriş merkezleri veya ofislerin yarattığı ek değer hesaba katılmadan önceki arazi fiyatlarını yansıtacak. Bu da kira süresinin uzatılması için ödenecek bedelin, toplam proje maliyetlerinin yalnızca küçük bir bölümünü oluşturmasının muhtemel olduğu anlamına geliyor. Güneydeki Xiamen şehri ve doğudaki Hangzhou şehrinin bir ilçesi de dahil olmak üzere başka bölgeler de sanayi amaçlı kullanılan arazilere ilişkin benzer kurallar yayımladı ancak bu kurallar aynı ölçüde ayrıntı içermiyor.
Hükümetin net kurallar belirlemesi gerek
Şanghay merkezli ve Çin hukuk firması Kaiman Legal'da gayrimenkul uygulama alanını yöneten yönetici ortak Lillian Duan, yatırımcıların, kira süresinin sona ermesinden yıllar önce uzatma başvurusunda bulunmak için hangi kriterlerin geçerli olacağı konusunda hala endişeli olduğunu söyledi.
Mülk sahiplerinin daha da büyük bir indirim elde etmesi için en iyi fırsat, Pekin'in ülke çapında geçerli bir politika yayımlamasıyla olabilir. Çin bu yılın başlarında ilk kez, “sanayi ve ticari amaçlarla kullanılan araziler üzerindeki kullanım haklarının yenilenmesini düzenleyen yasa ve yönetmelikleri iyileştireceğini ve uzatma çalışmalarını istikrarlı ve hukuka uygun bir şekilde ilerleteceğini” açıkladı. Duan'a göre hükümet, Şanghay ve Guangzhou gibi yerlerdeki yerel düzenlemeler aracılığıyla “suyu test edebilir” ancak sonunda ülke çapında uygulanacak kuralları belirlemek zorunda kalacak. Duan, “Çin genelinde uygulanabilecek merkezi bir kurala sahip olmanız gerekiyor” diye ekledi.