Dünyanın en gözde tatil destinasyonlarından biri olan Phuket, son yıllarda kabuk değiştirerek uluslararası lüks yaşamın ve gayrimenkul yatırımının merkez üssü hâline geliyor. Genişleyen uzun mesafeli uçuş ağları ve Tayland’ın sunduğu güvenli yaşam ortamıyla ada, sadece geçici bir tatil rotası olmaktan çıkarıp kalıcı bir yaşam merkezine dönüşmeyi hedefliyor. Phuket'i artık Dubai, Miami ve New York gibi dünya devleriyle birlikte en önemli markalı rezidans pazarları arasında gösteriliyor. Adadaki konut satışlarının yüzde 60’tan fazlasını yabancı yatırımcılar oluşturuyor.
Forbes Türkiye'ye özel bir röportaj veren Banyan Group Gayrimenkul Geliştirme Yönetici Direktörü Stuart Reading, adanın geçirdiği bu büyük dönüşümü ve yatırım potansiyelini tüm detaylarıyla anlattı. Avustralya vatandaşı olan ve 25 yıldır ailesiyle birlikte Phuket’te yaşayan Reading, finans kökenli bir yönetici olarak adanın küresel lüks pazarındaki yerini değerlendirdi. Banyan Group bünyesindeki gayrimenkul portföyünün yönetimini üstlenen Reading, aynı zamanda Tayland borsasında işlem gören Laguna Resorts and Hotels şirketinin CEO yardımcılığını yürütüyor.
Karakteri ve ruhu olan bir yatırım merkezi
Phuket'i Dubai gibi diğer küresel yatırım merkezlerinden ayıran unsurlara değinen Stuart Reading, adanın kendine has bir dokusu olduğunu vurguladı. Adayı cazip kılan en önemli unsurların yaşam tarzı, doğa, nitelikli sağlık hizmetleri, uluslararası okullar ve yıl boyu süren elverişli iklim olduğunu belirten Reading, "Burada insanlar çok dost canlısı ve herkes birbirine karşı büyük bir hoşgörü gösteriyor. Dünyanın pek çok yerinde ırk veya din üzerinden çatışmalar yaşanırken, Phuket’te farklı inançlara sahip herkes çok iyi anlaşıyor." dedi. Tayland’ın tarih boyunca hiç sömürgeleştirilmediğini hatırlatan Reading, bu durumun halkın karakterine de yansıdığını ifade etti.
Lüks konut pazarında Dubai ile yapılan kıyaslamalara da açıklık getiren Stuart Reading, "Dubai her şeyin çok süslü, gösterişli ve kusursuz olduğu bir yer, bu yüzden oraya çok büyük paralar çekiliyor. Phuket ise çok farklı. Benim için Phuket’in bir karakteri, bir ruhu var. Dubai’ye gittiğimde bunu pek hissedemiyorum, orası bana biraz yapay geliyor ancak Phuket’te her şey son derece samimi." ifadesini kullandı. Adadaki sosyal yapının çeşitliliğini ve insanların birbiriyle kaynaşmasını sevdiğini belirten deneyimli yönetici, Phuket’in insanı içine çeken bir kaosu ve eşitlikçi bir yapısı olduğunu dile getirdi.
Yıllık yüzde 5 ila 10 arasında gerçekçi getiri
Gayrimenkul yatırımı düşünenlerin pazarlama vaatlerine kapılmaması gerektiğinin altını çizen Stuart Reading, gerçekçi rakamlarla hareket etmenin önemini vurguladı. Yatırımcılara dürüst bir projeksiyon sunduklarını belirten Reading, "Gerçekçi olmak gerekirse, biz yatırımcılarımıza yıllık yüzde 5 ila 10 arasında bir kira getirisi gösterebiliyoruz. Başkaları bu oranların daha yüksek olduğunu söyleyebilir, hatta bazı pazarlama materyallerinde yüzde 15 veya daha fazlasını görebilirsiniz ancak gerçekçi beklenti yüzde 5 ila 10 arasıdır." uyarısında bulundu. Yatırım mülkünün değer kazanma potansiyeline de değinen Reading, satın alma yaparken köklü ve güvenilir bir geliştirici seçmenin hayati önem taşıdığını söyledi.
Banyan Group olarak bölgede yaklaşık 40 yıllık bir geçmişe ve başarı hikâyesine sahip olduklarını belirten Stuart Reading, lüks gayrimenkul fiyatlarının 270 bin dolardan başlayıp birkaç milyon dolara kadar çıktığını ifade etti. Adanın en özel bölgesinde yer aldıklarını belirten Reading, "Phuket pazarında uzun vadede ortalama yüzde 5 oranında bir sermaye kazancı elde edildi. Özellikle Covid-19 pandemisinden bu yana pazar çok büyük bir ivme yakaladı ve yıllık değer artışı yüzde 10 ila 12 seviyelerine ulaştı." bilgisini paylaştı. Phuket’in spekülatif bir pazar olmadığını vurgulayan Reading, yabancıların yerel bankalardan kredi kullanamaması nedeniyle adadaki alımların tamamen nakit parayla yapıldığını, bunun da pazarın ani çöküşler yaşamasını engellediğini belirtti.
Yüksek sezon mülk sahiplerine yetiyor
Yatırımcıların mülklerini ikinci bir ev veya tatil evi olarak kullandıklarını anlatan Stuart Reading, kiralama gelirlerinin dağılımına dair önemli bir strateji paylaştı. Evlerin yıl boyunca kiralanmak zorunda olmadığını ifade eden Reading, "Eğer bir mülk sahibi evini sadece aralık, ocak ve şubat aylarını kapsayan en yoğun sezonda kiraya verirse, bu üç ayda neredeyse yüzde 100 doluluk oranına ve çok yüksek premium fiyatlara ulaşabilir. Yatırımcı, yıllık yüzde 5'lik getiri hedefini sadece bu üç aylık yoğun sezonda yakalayabilir." değerlendirmesini yaptı. Yılın diğer dönemlerinde doluluk oranlarının ve fiyatların düşebileceğini belirten Reading, mülk yönetim süreçlerinin Banyan Group tarafından üstlenildiğini ekledi.
Pandemi sonrasında lüks segmente olan talebin olağanüstü düzeyde arttığını belirten Stuart Reading, geçmişte toplam satışlarının üçte birini veya yüzde 25'ini oluşturan lüks segmentin, günümüzde satışların yarısını domine ettiğini söyledi. Pazardaki bu talebi karşılamak için eş zamanlı olarak birden fazla lüks projeyi hayata geçirdiklerini ifade eden Reading, "Sahilde yer alan konutlar ve villalardan oluşan Ajia ve Namu projelerimizi tamamlamak üzereyiz. Müstakil villalardan oluşan Yara projemizin inşaatı sürüyor, Oceanus ve Mazu projelerimizin ise satış süreçleri devam ediyor ve önümüzdeki 12 ay içinde inşaatlarına başlayacağız." dedi. Banyan Group, bu kapsamda lüks konut pazarında dünya sıralamasında beşinci, Asya’da ise birinci sırada yer alarak Phuket’te yaklaşık 1 milyar dolar değerinde yeni konut projesini hayata geçirmeyi planlıyor.
Yabancılar için mülkiyet ve hukuki çerçeve
Tayland’daki gayrimenkul mülkiyeti ve yasal mevzuatlar hakkında da detaylı bilgiler veren Stuart Reading, yabancıların toprak sahibi olamadığını ancak bina mülkiyetine sahip olabildiğini açıkladı. Kendisinin de adada bu mülkiyet modeliyle bir evi olduğunu belirten Reading, "Hükümet tarafından verilen tapular mülkiyet hakkı sağlasa da yabancıların arazinin kendisine sahip olmasına izin verilmiyor ancak arazi üzerindeki binanın mülkiyetini alabiliyorsunuz. Benim de burada bir mülküm var; arazi için hükümete tescilli uzun vadeli bir kira sözleşmem bulunuyor, yaşadığım villanın mülkiyeti ise tamamen kendi adıma tescilli." sözleriyle sistemi özetledi.
Kat mülkiyeti içeren apartman dairesi (kondominyum) projelerinde ise yabancılar için farklı bir kuralın uygulandığını belirten Stuart Reading, yabancı yatırımcıların toplam proje alanının en fazla yüzde 49’una tam mülkiyet (freehold) hakkıyla sahip olabileceğini söyledi. Reading, "Örneğin 10 bin metrekarelik bir kondominyum projesinin 4 bin 900 metrekaresini yabancılar tam mülkiyet tapusuyla satın alabilir. Kalan yüzde 51'lik kısım satıldığında ise yabancılara uzun vadeli kiralama (leasehold) modeliyle satış yapabiliyoruz. Bu kiralama sözleşmeleri de hükümet nezdinde tapunun arkasına işleniyor ve yasal koruma altına alınıyor." açıklamasında bulundu. Mevcut yasalara göre maksimum kiralama süresinin 30 yıl olduğunu belirten Reading, hükümetin bu süreyi 99 yıla çıkarması durumunda sözleşmelerin otomatik olarak güncelleneceğini taahhüt ettiklerini belirtti.
Türk yatırımcılar için büyüyen bir pazar
Türk Hava Yolları’nın İstanbul’dan Phuket’e gerçekleştirdiği direkt uçuşların adanın küresel konumunu güçlendirdiğini ifade eden Stuart Reading, Türkiye pazarının kendileri için nispeten yeni ve büyük bir potansiyele sahip olduğunu dile getirdi. Şu an için yüzlerce Türk mülk sahibine sahip olmadıklarını, bu sayının 25 ila 50 arasında değiştiğini dürüstçe paylaşan Reading, "Türk Hava Yolları’nın Phuket’e doğrudan uçmaya başlaması çok önemli bir adım. İstanbul’un büyük bir küresel havacılık merkezi olması, Avrupa ve diğer bölgelerden gelen yolcuların da adaya ulaşımını kolaylaştırıyor." dedi. Türkiye’den Tayland’a yönelik turizm talebinin şu an için görece küçük olduğunu belirten Reading, gayrimenkul yatırımının her zaman turizm talebini takip ettiğini vurguladı.
Ziyaretçilerin bir destinasyonu beğenip tekrar gelmeye başlamasıyla mülk edinme fikrinin doğduğunu söyleyen Stuart Reading, yeni pazarlara açılırken doğrudan uçuş bağlantılarına baktıklarını ifade etti. Türkiye pazarında lüks gayrimenkul projeleri geliştirmek üzere yerel aktörlerle de temas hâlinde olduklarını açıklayan Reading, "Bu hafta bile Türkiyeli bir geliştirici bizimle temasa geçti, bir anlaşma imzalamaya çok yakınız ve mülklerinin satışında bizim ağımızı kullanmak istiyorlar. Özellikle Rus alıcılar konusunda bizden destek talep ettiler, çünkü Ruslar Türkiye’de büyük yatırımcılar. Bizim de Rusya’dan çok sayıda konut alıcımız var ve Rusya genelinde acente ilişkilerini yürüten yedi sekiz kişilik profesyonel bir ekibe sahibiz." diyerek sözlerini tamamladı.