Gayrimenkul imparatorluğuyla Doğu Avrupa’ya hakim olan yeni milyarder

ABD Başkanı Donald Trump'ın, Avrupa Birliği'ne uygulanan yüzde 20'lik gümrük vergisi de dahil olmak üzere dünya genelinde 80'den fazla ülkeye yönelik kapsamlı gümrük vergilerini açıklamasından haftalar önce Hollandalı emlak milyarderi Remon Vos, yaklaşan ticaret savaşının, Orta ve Doğu Avrupa'nın en büyük oyuncusu olan halka açık endüstriyel emlak şirketi CTP üzerinde yaratacağı etki konusunda iyimserdi. Remon Vos, “Asyalı şirketler ithalat vergilerinden kaçınmak için Avrupa'da yer almak istiyor. Bence bu iyi bir şey” dedi ve Avrupa pazarına mal üretmek için CTP'nin sanayi parklarına akın eden Doğu Asyalı müşterilerin giderek arttığına işaret etti. 

6 milyar dolarlık servet

CTP, Trump'ın gümrük vergileri nedeniyle borsada yaşanan düşüşten olumsuz etkilendi ve hisseleri 2 Nisan'daki duyuru ile bir hafta sonra gümrük vergilerinin yürürlüğe girdiği gün arasında yüzde 12 değer kaybetti. Yine de CTP birçok rakibinden daha iyi bir performans sergiledi. Trump'ın 9 Nisan'da yüksek gümrük vergilerini 90 gün süreyle ertelemesinin ardından tüm ülkelere yüzde 10'luk bir küresel gümrük vergisi getirildi ve CTP yüzde 4 değer kaybetti. Hisselerin yüzde 73'üne sahip olan Vos'un tahmini değeri 6 milyar doları var ve Forbes'un 2025 Dünya Milyarderleri listesine yeni girdi.

CTP, başta Çek Cumhuriyeti ve Romanya olmak üzere arazi ve işgücü maliyetlerinin daha batıdaki ülkelere göre daha düşük olduğu ve piyasaların ABD ekonomisine daha az maruz kaldığı orta ve doğu Avrupa'daki 10 ülkede hakim bir konuma sahip. Bu da uzun vadede gümrük tarifelerinden faydalanabileceği anlamına geliyor. 

Yüzde 10’undan fazlası Asyalı şirketlere kiralanmış durumda

Dünyanın dört bir yanındaki ülkeler daha yüksek vergiler uygulamaya başlarsa, Avrupa'ya satış yapmak isteyen şirketler bu vergilerden kaçınmak için fabrikalarını orada kurmak zorunda kalacak ve CTP bu şirketlerin işlerini kazanmak için sürücü koltuğunda oturuyor. Mülklerinin yüzde 10'undan fazlası halihazırda Avrupa pazarı için üretim yapan Asyalı şirketlere kiralanmış durumda (Japon holdingi Hitachi ve Güney Koreli otomobil üreticisi Hyundai) ve 2024 yılında imzalanan yeni kiralamaların yüzde 20'si Asyalı müşterilerden geldi.

54 yaşındaki Vos, yeni anlaşmalar için sürekli hareket halinde. Hafta boyunca özel bir jetle Doğu Avrupa'nın farklı köşelerine seyahat ediyor ancak pazartesi günleri CTP'nin Prag'daki, çevresindeki Habsburg dönemi mimarisinden sıyrılan fütüristik, cam kaplı bir binada yer alan genel merkezinde çalışıyor. Vos yaklaşık otuz yıldır eski Doğu bloğunu dolaşıyor ve gayrimenkul anlaşmaları yapıyor. CTP'yi 1998 yılında Prag'da kurduğundan bu yana Avrupa'nın en büyük ikinci endüstriyel ve lojistik gayrimenkul geliştiricisi haline getirdi. Şu anda aralarında teslimat firması DHL, giyim perakendecisi H&M, otomobil üreticisi Renault ve sağlık teşhis firması Thermo Fisher Scientific'in de bulunduğu mavi çipli kiracılara kiralanmış 143 milyon metrekareden fazla endüstriyel park ve depoya sahip.

Ayrıca, çoğu zaten imarlı ve izinli olan ve mevcut mülklerin bitişiğinde bulunan 284 milyon metrekareden fazla araziye sahip. Böylece CTP, müşterileri daha fazla alana ihtiyaç duyduğunda hızla genişleyebilir. 2021'de Amsterdam borsasına kote olan firma, 2024'te 900 milyon dolar gelir üzerinden 614 milyon dolar FAVÖK kaydetti. Bu rakam, mülklerindeki artan kira gelirleri sayesinde bir önceki yıla göre sırasıyla yüzde 29 ve yüzde 17 artış gösterdi.

Genişlemeye odaklandı

Vos önce Çek Cumhuriyeti'nde, daha sonra da bu ülkeler Avrupa Birliği'ne katıldıkça bölge genelinde daha ucuz işgücü ve arazi maliyetlerinden yararlanarak (Batı Avrupa'ya ürün sevk etmek isteyen çok uluslu şirketler için önemli bir avantaj) CTP'yi durmaksızın genişlemeye odaklanarak kurdu. Covid-19 salgını, şirketlerin üretimlerini ürünlerinin nihai varış noktalarına vururken CTP, Çin ve ABD kadar uzakta müşteriler kazanarak en büyük kazananlardan biri oldu. 2019'da merhum kurucu ortağının hisselerini satın aldıktan sonra halka açılmadan önce firmanın yüzde 100'üne sahip olan Vos, başından beri şirketi ticari gayrimenkulün sakin dünyasında sert bir girişim olarak yönetti.

Belçikalı finansal hizmetler firması KBC Securities'de analist olan Wim Levi, “Remon şirketin bataryası, davulun sesi o. Anlaşma yapan ve aynı iş ahlakına sahip insanları işe alıyor” dedi. CTP'nin işletme müdürü Peter Ceresnik, “Enerjisi söz konusu olduğunda bir nükleer santral gibidir. Çok değer katıyor ama aynı zamanda onunla çalışmak çok stresli, çünkü hızına ayak uydurmak için elinizden gelenin en iyisini yapmanız gerekiyor” dedi. 

Dokuz ülkede projelerin inşaatı devam ediyor

Vos yavaşlamayı planlamıyor. CTP geçen yıl kredi alma ve tahvil ihracı yoluyla 2,6 milyar dolar borçlandı ve yeni bir hisse arzıyla 330 milyon dolar toplayarak Romanya ve Almanya'da sanayi parkları ve arazi alımını finanse etmesine yardımcı oldu. Firmanın iddialı hedefi, geçen yıl 770 milyon dolar olan kira gelirini 2027 yılına kadar 1,1 milyar dolara çıkarmak. Dokuz ülkede inşaatı devam eden 19 milyon metrekareden fazla projeyle hala inşa etmeye devam ediyor.

Sektörde geçirdiği yaklaşık otuz yıl boyunca Vos, krizleri nasıl fırsata dönüştüreceğini öğrendi: 2008 finansal çöküşü, Covid-19 ve Ukrayna'daki savaş bunlardan birkaçı; CTP bunların hepsinden kurtuldu ve ucuza arazi satın almak ve yeni kiracılar kazanmak için bunlardan yararlandı. Vos, “Değişimin fırsat olduğuna çok inanıyorum. Çok reaktif olmanız, gözünüzü toptan ayırmamanız ve odaklanmanız gerekiyor” diyor.

Doğu Avrupa'daki endüstriyel gayrimenkul patlamasından yararlanan tek firma CTP değil: Amerikan devi Prologis ve özel Panattoni Development'ın bölgede geniş portföyleri olduğu gibi Belçikalı eski milyarder Jan Van Geet'in halka açık VGP'sinin de var. Levi, Vos ve Van Geet arasındaki rekabet için “Özel jetleri Avrupa'da anlaşmalar yapmak için birbirleriyle yarışıyor” diye belirtti.

Ancak CTP bölgedeki en büyük şirket ve onu rakiplerinden ayıran en önemli özelliği hızı. İnşaata başlamadan önce genellikle neredeyse yüzde 100 kiralanana kadar bekleyen rakiplerine kıyasla yeni projeleri yalnızca yüzde 30 ila yüzde 40 oranında önceden kiralanmışken geliştirmektedir. CTP kendi mülklerini geliştirdiğinden, müşterilerinin ihtiyaçlarını karşılamak için daha hızlı inşaat yapabiliyor. Paris merkezli finansal hizmetler firması ODDO BHF'de analist olan Steven Boumans, “Halihazırda kiracılarının bulunduğu yerlere bitişik arazileri var, bu yüzden boş bir yerin ortasında yapmak kadar riskli değil” ifadelerini kullandı.

Şimdiye kadar bu strateji işe yaradı. CTP, 2024 yılında 1.3 milyar metrekare yeni inşaat yapmayı planlamış ve yılın başında bu alanın yalnızca yüzde 38'ini kiralamıştı; inşaat tamamlandığında ise yüzde 92'si kiralanmıştı. Firma büyüdükçe bile müşteri tabanının çeşitlenmesini sağlıyor: Hiçbir kiracı toplam kiralamaların yüzde 2,2'sinden fazlasını oluşturmuyor ve CTP herhangi bir sektöre aşırı bağımlı değil; lojistik ve imalat şirketleri toplam alanın sırasıyla yüzde 28 ve yüzde 26'sını oluşturuyor.

Yine de CTP, en önemli sektörlerinden birinin ağır darbe alması halinde savunmasız kalabilir. Jefferies analistlerinden Pierre-Emmanuel Clouard, şirketin toplam kiralamalarının yüzde 21'ini oluşturan otomobil üreticilerinin Avrupa'daki satışlarının yavaşladığını ve Başkan Donald Trump'ın ABD'ye otomobil ve otomobil parçaları ithalatına getirdiği yüzde 25'lik gümrük vergisinden daha fazla etkilenebileceklerini söyledi. 

Vos'un bunun için de bir çözümü var: Asya'da daha fazla müşteri bulmak ve Avrupa'da savunma harcamalarındaki patlamadan yararlanmak. “Almanya'da savunma işletmelerinin yer istediklerini görüyoruz” diyen Vos, yarı iletken üretimi ve temiz teknolojiye daha fazla yatırım yapıldığına da işaret ediyor. Vos, “Otomotiv sektöründeki Asyalı şirketler için, Volkswagen ya da BMW'ye tedarik sağlamak istiyorlarsa, tesislerine bir günlük sürüş mesafesinde olmaları gerekiyor. Burada mağaza açmak zorunda kalacaklar” diye konuştu.

Trump 9 Nisan'da Avrupa Birliği'ne yönelik ek gümrük vergilerini 90 günlüğüne durdurdu ancak bir gümrük vergisi savaşı bile Vos'u caydırmayacaktır. ODDO BHF'den Boumans, “Son olaylar Orta ve Doğu Avrupa'da daha fazla üretim yapılmasına yol açacak, bu da CTP için iyi bir şey” dedi.