Haziran ayında, Formula 1 Grand Prix hafta sonunda binlerce F1 hayranı ve turist, Fransız Rivierası’ndaki Monako’ya akın etti. Ziyaretçiler, Akdeniz’in üzerine inşa edilmiş, 15 dönümlük lüks bir proje olan en yeni mahallesi Mareterra’yı keşfettiler. Mareterra’nın, Pritzker Ödülü sahibi İtalyan mimar Renzo Piano tarafından bir tersaneden çıkan parçalanmış bir gemiyi andıracak şekilde tasarlanan, 17 katlı konut kulesi Le Renzo’nun konsol yapısının altındaki sahilde yürürken bile, Akdeniz kıyısına demirlemiş süper yatların ve yukarıdaki yüksek katlı dairelerin tavandan tabana pencerelerinin net bir manzarası görülüyor.
“Koyda en az 1 milyar dolar değerinde yat var”
Yakındaki Monaco Yacht Club’ın genel sekreteri Bernard D’Alessandri, “Koyda en az 1 milyar dolar değerinde yat var. Limanın içinde de bir milyar dolar daha var” dedi. Ancak bu süper yatlara harcanan para, Mareterra’daki evler için alıcıların gözden çıkardığı miktarların yanında sönük kalıyor. 11 yılda inşa edilen ve yaklaşık 2,3 milyar dolara mal olan mahallenin Aralık 2024’te tamamlanmasından önce 130 daire ve villasının tamamı satılmıştı.
Proje, Monako’nun hüküm süren devlet başkanı Prens 2. Albert ile yerel gayrimenkul milyarderi ve Mareterra’nın en büyük yatırımcısı Patrice Pastor’un fikriydi. En başından itibaren proje, Monako’nun zaten seçkin dünyasında bile ultra seçkin bir kulüp olarak tasarlanmıştı: İlk alıcıların her biri, Pastor ve projenin genel müdürü Guy Thomas Levy-Soussan tarafından bizzat mülakata alınmış ve onaylanmıştı. Üstelik potansiyel alıcılar bu görüşmeleri asistanlarına devredemiyordu: Levy-Soussan, 2023’te yaşam tarzı dergisi Robb Report’a, “Herhangi bir aracıyla konuşmayı reddettik. Projeyi size sunmak için bizimle bir saat geçiremiyorsanız, bu binada yaşamanızla ilgilenmiyoruz” demişti.
Aylık kiralar 130 bin doları geçiyor
Şimdi ise bu ilk evlerden bazıları, tamamlanmalarından iki yıl bile geçmeden çok daha yüksek fiyatlarla yeniden piyasaya çıkıyor. Projenin gizliliği nedeniyle yeniden satışların sayısı ya da ortalama fiyat hakkında güvenilir bir veri bulunmuyor. Ancak yerel emlak danışmanlarına göre bazı daireler metrekare başına 12 bin 900 dolardan satışa sunuluyor. Bu tutar ilk alıcıların ödediğinden yüzde 33 daha yüksek bir fiyat. Bu arada aylık kiralar 130 bin doların üzerine çıkıyor. Le Renzo’daki 5 bin 650 metrekarelik bir daire şu anda 73 milyon dolara satışta. Bu da metrekare başına yaklaşık 12 bin 990 dolara denk geliyor ve Dubai’nin en gösterişli bölgelerinden bile iki kat daha pahalı. Piras Real Estate’in yönetici ortağı Silvio Piras, “Dubai’den büyük bir müşteri dalgası aldık. İnsanlar yeni, büyük ve modern evler istiyor” dedi.
Bu arada villaların da rekorları kırması bekleniyor. Bunlar arasında şarap tadım odası, kapalı ve açık yüzme havuzları, spa, sauna, masaj odası ve özel sinema gibi olanaklara sahip, 6 yatak odalı ve 41 bin 700 metrekarelik bir villa da bulunuyor. Barnes Valeri Agency’nin kurucusu Florian Valeri, “Bu villalar o kadar büyük ki deniz manzarası olmayanlar için bile başlangıç fiyatı olarak 200 milyon euro’nun üzerinde rakamlardan söz ediyoruz” diye ekledi. Monako’nun kıyı şeridine doğrudan inşa edilmiş tek evler olan deniz kenarındaki yedi villa için fiyatların 290 milyon doları aşabileceğini söylüyor. Başka bir emlak danışmanı ise bunların yaklaşık 350 milyon dolara satılacağını öngörüyor.
Parası bol bazı alıcılar fiyat ne olursa olsun, deniz kenarındaki bu villalardan birini satın alabilene kadar bekliyor. Magrey & Sons Monaco’da emlak komisyoncusu Sufia Kiekbaeva, “Mareterra’daki villaları soran bir müşterim var ve şu ana kadar yalnızca ikinci sırada iki villa bulunuyor” dedi. Şu anda mahallede satışta olan en az iki villa ve yedi daireden haberdar olduğunu belirten Kiekbaeva, “Hala bana deniz kenarında bir şey bulup bulamayacağımı soruyor” diye de ekledi.
Dünyanın en pahalı konut satışı
Tüm bu gizliliğe rağmen, Mareterra’daki yüksek profilli bir satış şimdiden dünya genelindeki tüm önceki emlak rekorlarını altüst etti. Bloomberg, nisan ayında Ukraynalı milyarder Rinat Akhmetov’un 2021’de Le Renzo’nun tepesindeki 21 odalı, beş katlı bir daireyi yaklaşık 550 milyon dolara satın aldığını ve böylece dünyanın en pahalı konut satış rekorunu kırdığını ortaya çıkardı. Önceki rekor, 2017’de Hong Kong’daki Deep Water Bay golf sahasına bakan üç katlı bir ev için 319 milyon dolar ödeyen eski milyarder Pan Sutong’a aitti. Bu fiyat aynı zamanda milyarder ve Citadel CEO’su Ken Griffin’in 2019’da Manhattan’daki çatı katı dairesi için ödediği 240 milyon doların da iki katından fazla. Griffin’in dairesi hala Amerika Birleşik Devletleri’nde şimdiye kadar satılmış en pahalı konut olma özelliğini taşıyor. Akhmetov metrekare başına yaklaşık 20 bin 370 dolar ödedi. Bu Griffin’in ödediği metrekare başına 10 bin 420 doların yaklaşık iki katı ve Monako’daki ortalama konut fiyatı olan metrekare başına 6 bin 200 doların üç katından fazla. Bu rakam, dünyanın bir sonraki en pahalı şehri olan Hong Kong’un ortalama fiyatının bile neredeyse iki katı.
29 milyardere ev sahipliği yapıyor
Monako, Akdeniz kıyıları ve son derece elverişli vergi sistemi sayesinde uzun zamandır dünyanın en zengin ve en ünlü insanlarını kendine çekiyor. Bunlar arasında Winston Churchill, Ringo Starr, Lewis Hamilton ve elbette Hollywood kraliyetinden Monegasque prensesine dönüşen Grace Kelly de bulunuyor. New Jersey’deki Hoboken’dan yüzölçümü ve nüfusu bakımından daha küçük olan Monako, şu anda toplam servetleri 167 milyar dolar olan en az 29 milyardere ev sahipliği yapıyor. Ayrıca, “üç virgüllü kulüp” olarak anılan milyarderler grubunun beş üyesi de Mareterra’ya yatırım yapmış veya prenslikte ikinci bir eve sahip. Akhmetov’un Mareterra’daki bildirilen komşuları arasında İngiliz kimya milyarderi James Ratcliffe ile Le Renzo’nun karşılıklı iki tarafında yaşayan Formula 1 rakipleri Max Verstappen ve Charles Leclerc bulunuyor.
Milyarderler, Monako’nun 38 bin 857 sakininin yaklaşık yüzde 0,07’sini oluşturuyor. Bu da Monako’yu açık ara dünyada kişi başına en fazla milyardere sahip ülke ve şehir yapıyor: Her 1.340 kişiye bir milyarder düşüyor. Bu oran, en yakın rakipleri olan İsviçre’nin kayak merkezi Gstaad ve Karayipler’deki Cayman Adaları’ndan bile yüksek. Üstelik bu sayı artıyor. Geçen yıl Checkout.com’un kurucusu Guillaume Pousaz ile İngiliz milyarder gayrimenkul geliştiricileri Richard ve Ian Livingstone’ın tamamı bu küçük şehir devletine taşındı. Mareterra’ya yönelik Forbes Dünya Milyarderler Listesi’ndeki müşterilerden gelen talebin arttığını söyleyen Piras, bu sayının muhtemelen daha da yükseleceğini belirtiyor.
Dünyanın en güvenli ülkelerinden biri
Monako’nun uzun zamandır zenginler ve ünlüler için bir cazibe merkezi olmasının bir başka önemli nedeni de ünlü bir vergi cenneti olması. Fransız vatandaşı olmayan sakinler gelir vergisi, veraset vergisi, emlak vergisi veya sermaye kazancı vergisi ödemiyor. Ülkeye yerleşmek isteyenlerin bir ev kiralaması veya satın alması ya da yerel gayrimenkule sahip bir şirketi yönetmesi ve yerel bir banka hesabına 500 bin euro yatırması gerekiyor. Monako aynı zamanda dünyanın en güvenli ülkelerinden biri, her 70 sakine bir polis memuru düşüyor.
Ülkenin yabancılar açısından cazibesini artırmakla görevli Ludmilla Raconnat Le Goff, “Mareterra tam zamanında geldi çünkü uluslararası yatırımcılar istikrar, güvenlik ve uzun vadeli değer arıyor” dedi. Mareterra’dan gelen yeni sakinlerin akınına ve Orta Doğu’daki son çalkantılara dikkat çekek Goff, “Monako yalnızca insanların kumarhanede hayatlarının en güzel dönemini geçirmek için gelip yaşadığı bir yer değil. Aynı zamanda güvenli bir yerde sakin ve gözlerden uzak bir hayat sürmek isteyenler için de bir yer” ifadelerini kullandı.
Burası o kadar güvenli ki milyarderler bile toplu taşıma kullanıyor: Yat komisyoncusu Russell Crump, eşi ve çocukları Monako’da yaşayan İngiliz perakende milyarderi Sir Philip Green’i kastederek, “Otobüse bindim ve Sir Philip Green’i de otobüste gördüm” dedi.
Prens Albert’ın projesi
Grace Kelly ile Prens 3. Rainier’ın oğlu Prens 2. Albert, 2005’te prensliğin egemen devlet başkanı olduktan kısa süre sonra Monako’yu genişletme planlarını hazırladı. Babası, 1970’lerde denizden doldurularak kazanılan arazi üzerine Fontvieille semtinin inşa edilmesini sağlayarak benzer nitelikteki son genişleme projesine öncülük etmişti. Ancak Prens Albert’in vizyonu, babasından farklı olarak, Akdeniz’in üzerine inşa edilecek çevre dostu bir bölge oluşturmaktı.
Ancak prens, küresel mali krizin ardından ve çevresel kaygılar nedeniyle gelen tepkiler karşısında 2009’da bu fikirden vazgeçmek zorunda kaldı. 2013’te yeniden denedi; bu kez deniz ve kara anlamındaki Latince kelimelerin birleştirilmesinden oluşturduğu Mareterra adını seçti ve böylece bu ikisinin bir araya getirilmesini simgeledi. Planı, küçücük prensliğin topraklarını yüzde 3 oranında genişletmek ve yaklaşık 15 dönümlük yeni arazi eklemeyi öngörüyordu.
Proje aynı zamanda muazzam derecede pahalı olacaktı. İşte burada, projenin maliyetlerini üstlenecek ve karşılığında hükümete önemli miktarda vergi geliri sağlayacak özel yatırımcılar devreye girdi. Hükümet 2015 yılında, yeni kurulmuş bir gayrimenkul şirketi olan SAM L’Anse du Portier ile Mareterra’yı özel yatırımlarla ve milyarder kardeşler Martin ve Oliver Bouygues tarafından kontrol edilen Fransız mühendislik devi Bouygues’in kamu işleri birimi aracılığıyla inşa etmek üzere bir imtiyaz sözleşmesi imzaladı. Bouygues kardeşler şirketin yüzde 10’una sahipti; kalan yüzde 90 ise özel yatırımcılar tarafından desteklenen ve benzer isimli SCA Anse du Portier adlı yatırım aracına aitti.
Projeyi finanse eden yatırımcılar
Anlaşmanın şartlarına göre proje tamamen bu yatırımcılar tarafından finanse edilecek; yatırımcılar, gayrimenkul satış vergileri ile devlete yapılacak 460 milyon dolarlık toplu ödeme dışında tüm kârı ellerinde tutacaktı. Monegasque vatandaşlarına ayrılmış konut birimlerini de içeren diğer pek çok gayrimenkul projesinin aksine, Mareterra’daki tüm ev ve daireler serbest piyasada satılabilecekti.
Küçük bir grup yerel aile ve varlıklı uluslararası finansçı sermayeyi sağladı. Bunların en büyüğü, kökleri büyük büyükbabası Jean-Baptiste’in 1880’de kuzey İtalya’dan Monako’ya taşınmasına kadar uzanan yerel Pastor gayrimenkul hanedanının varisi Patrice Pastor’dı. Jean-Baptiste sonunda, Monako’daki çok sayıdaki yüksek katlı binanın yanı sıra deniz kıyısındaki Larvotto bölgesini inşa etmesiyle tanınan başarılı bir inşaat şirketi kurdu. Şimdi birkaç kola ayrılmış olan geniş ailenin, Monako’daki toplam konut stokunun yaklaşık yüzde 15’ine sahip olduğu söyleniyor. Patrice, Mareterra’daki yüzde 26’lık hissesinin yanı sıra Monako, Londra ve Kaliforniya’daki seçkin Carmel-by-the-Sea kasabasında onlarca mülke sahip. Bunların tamamı tahmini 5 milyar dolarlık servetinin bir parçası.
Yatırım yapan bir diğer prestijli aile ise yüzde 10,5’lik hisseye sahip Casiraghi ailesi. Aile, İtalyan sosyetik ve iş insanı Stefano Casiraghi’nin 1980’lerde Prens Albert’in ablası Prenses Caroline ile evlenmesinden bu yana Monako’nun önde gelen aileleri arasında yer alıyor. Patrice Pastor’un kuzeni Jean-Baptiste, merhum Gerard Brianti (2017’de öldü) ve Lopez de la Osa ailesi gibi diğer gayrimenkul geliştiricilerinin yanı sıra Kazak milyarder Bulat Utemuratov ile İsviçreli milyarder kardeşler Giammaria ve Mario Germano Giuliani’nin de yüzde 5 ila yüzde 10 arasında hisseleri vardı.
Mareterra’nın inşasındaki ilk adım, deniz canlılarının korunması ve başka yerlere taşınmasıydı. Ardından 2017’de işçiler deniz tabanındaki kirli tortuları taramaya başladı. Daha sonra geliştiriciler, her biri yaklaşık 26 metre yüksekliğinde ve 11 bin ton ağırlığında olan, keson adı verilen 18 devasa beton bloğu Marsilya’da inşa etti. Bu bloklar daha sonra Akdeniz üzerinden Monako’ya çekilerek götürüldü ve yeni oluşturulacak 15 dönümlük arazinin çevresinde koruyucu bir deniz duvarı oluşturmak üzere su altındaki bir setin üzerine yerleştirildi. Apartman binaları, villalar, meydanlar ve bahçeler üzerindeki çalışmalar 2020’de başladı ve Aralık 2024’te, planlanandan yaklaşık altı ay önce tamamlandı.
Alıcıların çoğu son derece memnun. Ya Mareterra’yı o kadar seviyorlar ki satmaya hiç niyetleri yok ya da fiyatlar ve talep hızla yükselirken ciddi bir kâr elde etmek istiyorlar. Gayrimenkul danışmanlık şirketi Savills’in Monako ofisinin eş yönetici ortağı Irene Luke, “Mareterra’nın büyüklüğünü iki katına çıkarsalar bile yine tamamı satılmış olurdu” dedi.
Dubai kıyaslaması
Yatırımcılar daha da mutlu olabilir. Proje, toplamda 6,6 milyar dolardan fazla gayrimenkul satışı yarattı. Bu miktar, inşaat maliyetlerini, 1,2 milyar dolarlık tahvili ve Monako hükümetine ödenen 1,8 milyar dolardan fazla vergi ile imtiyaz bedellerini karşılamaya fazlasıyla yetti. Yatırımcılardan birinin Lüksemburg’da sunduğu ve daha önce kamuoyuna açıklanmamış mali belgelere göre Mareterra’nın geliştirme şirketi, projenin teslim edilmesinden altı ay sonra, 30 Haziran 2025 itibarıyla 3 milyar dolarlık net kâr bildirdi. Bu kâr, yatırımcılara gelir olarak dağıtıldı. Bulat Utemuratov Forbes’a yaptığı açıklamada, “Gerçekten farklı ve seçkin bir şeyi hayata geçirdiğinizde piyasa da buna uygun şekilde karşılık verir. Finansal sonucun ötesinde, Monako ve bölge için bir simge haline gelen bir projenin desteklenmesine katkıda bulunmuş olmak gerçek bir memnuniyet” dedi.
Bu bölge özellikle en büyük rakiplerinden biri olan Dubai’nin İran’la savaşa sürüklenmiş olduğu şu dönemde, Monako’nun dünyanın en varlıklı kesimine yönelik cazibesini de güçlendirdi. Gayrimenkul danışmanlık şirketi Miells Christie’s’in satış direktörü Marilyn Schellino, “Dubai’de vergi ödemiyorsunuz ve oturum izni almak kolay ayrıca burada belki bir ay süren bir süreçte banka hesabını üç saat içinde açabiliyorsunuz ama burada istikrar var. Denizin karşı tarafında hiçbir zaman İran olmayacak” diye konuştu.