Ömer İsvan (66) ve kurucusu olduğu Servotel’i anlatmaya başlamak biraz “Tabu” oyunu gibi. Tabu kelimelerin ilki “sektör” çünkü “turizm” için sektör demeyi hiç sevmiyor… Otelcilik de dememek daha iyi çünkü kapsamı yetersiz kalıyor. Şirketin kendi sitesindeki İngilizce tarifi kabaca şöyle çevirmek mümkün: “1984’te Londra’da kurulan Servotel, eşsiz deneyim derinliği, araştırmaya dayalı bilgi birikimi ve oldukça seçici bir müşteri tabanına sahip, alanında lider bir butik danışmanlık firmasıdır.” Peki ne yapar? “Yatırımcılar, geliştiriciler, otel şirketleri ve finansal kurumlar için yol gösterici bir ortak olarak hareket eder.”
İsvan, Türkiye ofisini 1991 yılında kurduğu Servotel ile Türkiye’de Astaş Holding’in yatırımcısı olduğu Mandarin Oriental Bosphorus ve Bodrum otellerinde “yol gösterici ortak” oldu. IC Holding’in İstanbul Bomonti Hilton’u, Fettah Tamince’nin yatırımcısı olduğu Tersane İstanbul, Çağdaş Holding’in Swissotel Bodrum’unda da…
Avrupa, Orta Doğu, Afrika, Güneydoğu Asya ve Amerika kıtasında 43 ülkede 560’tan fazla projenin toplam yatırım tutarı 120 milyar doları buluyor. Danışmanlığını yaptığı yerine “Hayata geçirdi” demek İsvan’ın yaptığı işi tam olarak karşılamıyor. Çünkü bazen, tam tersini yaparak yatırımcılara kazandırıyor. Bir keresinde Asya’da 4 milyar dolar yatırımla hayata geçirilecek bir projeye “Yapmayın” dediğini anlatıyor. Halen her sene yıl başında bir not göndererek kendisine teşekkür etmeyi sürdüren bir başka yatırımcının minnettarlığının nedeni de kendisini yanlış bir yatırımın eşiğinden döndürerek “ipten alması”.
“Bir projeyi değerlendirirken beni motive eden müşteriyi memnun etmek değil projenin başarısı. Biliyorum ki uzun vadede yatırımcının yararına olan da bu. Bugün Moğolistan’da da iyi bir şey yapsak onu da haritaya koydururum.”
Her yıl portföyüne aşağı yukarı 10 yeni proje ekleyen Servotel, bugün hizmet verdiği geniş coğrafyada alanındaki tek şirket konumunda. Şu anda devam eden 28 projeleri var. İsvan “Çoğundan bahsedemeyiz çünkü duyuruları yapılmadı” diyor ama bazı ipuçları da veriyor: Türkiye’de 650 milyon dolar yatırımla hayata geçirilecek, içinde lüks segmentte bir otelin yanı sıra konutların da yer alacağı bir proje, Kuzey İskandinavya’da kuzey ışıklarının izleneceği, bungalov kasabası… Bahamalar’da 800 milyon dolar yatırımla hayata geçecek başka bir yatırım…
İsvan, halen üzerinde çalıştıkları projelerden birinin de Kuzey Kutbu’nda bir “cruise otel” projesi olduğunu anlatıyor. “Bu proje için dünyanın en tanınmış ultra lüks otel markalarından birine gidip ‘Sen markala ve işlet. Biz de gemiyi yapacağız’ demişler. Araştırmalar yapılmış. Sonuçta kruvaziyer ve yat endüstrisinden ayrışacak, ikisinin arasında bir yerde kendi segmentini yaratacak bir iş yapılmasında karar kılınmış. Peki bunun ‘know-how’u nerede? ‘Biz değiliz, biz otelciyiz diyor. Siz de gemicisiniz, siz de bilmezsiniz.’”
Yatırımcının “E söyleyin o zaman kim bilir?” sorusuna otel zincirinin verdiği yanıt Servotel oluyor. İsvan, devamını şöyle anlatıyor: “Yatırımcı taraf, ‘Servotel bu gemi işini biliyor mu?’ diye sorunca aldıkları yanıt, ‘Hayır ama hepimize bu işi öğretecek kadar öğrenmeyi çok iyi bilen bir firmadır’ olmuş.” Sonuçta Servotel işi almış. “Şimdi bizim ekibe sorun, Kuzey Kutbu’na yakın bir rota izleyen kaç kruvaziyer var, ne hizmet veriyor, yemekleri, menüleri, kaç kişinin çalıştığı… Hepsini söylerler.”
İsvan’ın otel yatırımları söz konusu olduğunda ilk adreslerden biri olmayı başarmasında “öğrenmeyi iyi bilmeleri” önemli bir etken ama asıl önemlisi inatla “sıfır çıkar çatışması” ilkesiyle çalışmayı sürdürmesi. “Hâlâ alanımızda tekiz. Nasıl oluyor? Çünkü sıfır çıkar çatışması ile yaşayacağım deyip bunu sürdürebilmek çok zor. Hem de çok. En büyük yatırımım odur. Yüzde yüz yatırımcı ve projenin yararı için çalışırız.”
İsvan, 1984’te Londra’da Servotel’i kurduğunda henüz 20’li yaşlarının sonundaydı. ABD’de dünyanın en tanınmış otel zincirlerinden birinde en genç başkan yardımcısı olarak çalışırken ülkedeki yüzlerce oteli aslında kendilerinin işletmediğini fark ettiğini anlatıyor: “50 kadar ülkede otellerin hepsini biz işletiyorduk. Amerika’daki 208 otelin ise ancak 20 - 25 kadarını işlettiğimizi fark ettim. Kalanları, müşterilerin adını bilmediği, “white label” yani markasız işletmeciler yönetiyordu. Bu sadece ABD’de böyleydi.”
Otelin sahiplerinin yani yatırımcıların, zincir otellerle 20 yıl gibi uzun süreli kontratlar imzalarken, operasyonları günlük olarak takip edip kendileriyle iletişim içinde olacak markasız işletmecilerle muhattap olduğu bir model. Servotel’in kuruluş fikri işte bu modeli Atlantik’in diğer yakasına taşımak olmuş. “White Label Management şirketlerini incelemeye başladım. 10 - 12 kişinin çalıştığı küçük, butik şirketlerdi ama çalışan profilleri zincir oteller kadar iyiydi. Başlarındaki CEO, belki o büyük zincirlerin CEO’sunun sınıf arkadaşı olabilir. Ama biri 10 otel işletiyor, diğeri dünyanın her yerinde 500 otel. Hangisi benim Ohio’nun bir köşesindeki otelim için gece uykusundan olur?”
Atlantik’in diğer yakasına geçtiğinde İsvan, dünyanın en büyük otel zincirlerinden birinde başkan yardımcılığına kadar yükselmiş, İran - Irak Savaşı devam ederken Irak’ta bir otelin genel müdürü olarak kısıtlı, hatta olmayan kaynaklarla çalışmayı öğrenmişti. Kısacası otel işinde yeterince deneyim kazanmıştı. “Ama henüz çok gençtim ve kafamda henüz hiç beyaz saç yoktu. ‘Grey hair’ı yani bu alanda çok tecrübeli, üst düzey yetenekleri çekmem gerekiyordu” diyor İsvan. Çözümü, o sırada kendisinin peşinde olan yetenek avcısı şirketleriyle çalışmakta bulmuş: “Neye ihtiyacım olduğunu tarif ettim ve alanlarındaki en iyi adayları bulmalarını istedim. Dünyanın en büyük zincirlerinde çalışmış çok deneyimli insanlardan oluşan bir ekip oluşturdum. Londra’da büyük konsoloslukların bulunduğu en presitjli yerlerinden biri olan Belgravia’da ofis açtım. İşe çok üst düzeyden adım atmak istedim. Çünkü yavaş yavaş olmazdı, kimseyi ikna edemezdik.”
Daha şirketin resmi kuruluşu tamamlanmadan Cebelitarık’ta Caleta Place Hotel ile ilk işini almış. Ardından İspanya, Fas, Karayipler ve İsveç’ten yenileri eklenmiş. İsvan bundan sonra kendisi için en önemli dönüm noktalarından birini “Sonra bir gün bir balıkçı kapımızı çaldı” diyerek vurguluyor. Sözünü ettiği balıkçı küçük bir balıkçı değil. Afrika ülkelerinden birinde balıkçılık yapmak için lisans alan ve bu lisans karşılığında, “off-set” anlaşmaları gereğince elde etiği gelirin bir kısmını ülkede bırakmak zorunda olan şirket, bunu otel yatırımlarına çevirmeye karar veriyor.
“Bizden istedikleri otellerini işletmemiz değil sıfırdan başlayarak hayata geçirmemizdi. En doğru arsayı bulacak, projeyi yapacak, en uygun markayı belirleyecektik. Bizim için bir ilkti. Ondan sonra da devamı geldi” diyor İsvan ve devam ediyor: “Fark ettik ki otel yatırımı alanında dünyada çok büyük bir eksik var. Yüzde 100 doğruyu söyleme motivastonuyla A’dan Z’ye bütün süreçleri barındıran bir danışmanlık şirketi yok. Bu iş yatırımcıya, işletmeciye kalmış. İşletmeci olamaz, çünkü uzun vadeli bir kontratın karşı tarafı. Mimar olamaz, onun motivasyonu başka bir yerde. Otel zincirleri desen, yüzlerce otelleri var. Tek bir tanesine kafa yormak yerine yüzlerce kere yaptığını yapmak onun için daha kolay. Ezberini neden bozsun?” Farklı motivasyonları tek resimde gören İsvan, kimseyle çıkar çatışmasına girmeden çalışma ilkesiyle bu eksiği Servotel doldurmuş.
Ömer İsvan, konaklama sektöründe geleceği görmek ve talepteki değişimi, trendleri takip etmek için Ar-Ge harcamalarının çok yüksek olduğunu söylüyor. Türkiye’nin gecelik 2 bin euro ödenen lüks otel projesi Mandarin Oriental Bodrum için doğru zamanın geldiğini anlamaları da bu sayede olmuş. İsvan, otelin kurulduğu arsanın ilk sahibi kendilerine geldiğinde henüz böyle bir proje için doğru zaman olmadığını anlatıyor: “Altı - yedi yıl sonra arsayı bir başkası aldı ve onlar da bize geldi. Bir çalışma yaptık ve gördük ki artık talep var. Daha önce yapmadık, çünkü o tarihte talep henüz yoktu. Karayipler’de, Maldivler’de ultra lüks segmentte gecede 2 bin - 3 bin euro harcamaya hazır müşteri kitlesi henüz bu parayı başka yerde vermeye hazır değildi. Akdeniz’de hiç yoktu. Sonra alıştıkları bu lüksü daha yakınlarında da istemeye başladıklarını gördük ve yatırımcıya ‘vur’ dedik.”