Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden: Konut fiyatlarında düşme ihtimali yok

Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, talep edilenle inşaat sektörünün satmak istediği konut fiyatları arasında ciddi bir makas olduğunu belirterek, “Konutu ikiye ayırmak lazım; barınmak ve yatırım çok farklı şeyler. Bu anlamda son birkaç yıldır hem Türkiye’de hem dünyada maliyetlerin yükselmesiyle birlikte yeni inşaat yapılmıyor.” dedi.

Gayrimenkul sektöründeki fırsatları görerek 2007 yılında Almanya’dan Türkiye’ye döndükten sonra GYO ile özel sermaye fonlarını entegre yatırım modeliyle birleştirdiği Grifon Capital’i kuran Gönden, şu bilgileri veriyor: “Dünyada gayrimenkul yatırım hacmi 2 trilyon dolar. Devlet fonları, emeklilik fonları, gayrimenkul yatırım fonları, girişim sermaye fonları ciddi anlamda yatırım yapıyorlar. Türkiye buradan hiçbir pay almıyor. Türkiye’nin ihtiyacı olan yabancı sermaye. Bu ölçekte barınma sorununu çözmek çok mümkün değil. Yıllık en az 400- 500 bin konut yapılması lazım. Olağan ihtiyacın dışında Türkiye’de şu an deprem riski açısından 7-8 milyon konuta ihtiyaç var. İç göçü ve demografik değişimleri göz önünde bulundurduğumuzda talep hiç bitmeyecek, dolayısıyla talep olduğu sürece emlak fiyatlarının düşme ihtimali yok. Türkiye’de önceden 700-800 bin konut teslim ediliyordu, şimdi 400 binlerdeyiz.”

REIDIN verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı 3 bin 900 lira ve ortalama hanehalkı büyüklüğü 3,1 kişi.  100 metrekarelik bir konutun satış fiyatı yaklaşık 3 milyon 900 bine liraya ulaşıyor. Konut fiyatlarının hanehalkı yıllık gelirine oranı 10,4 kat seviyesine ulaşarak, karşılanabilirlik sınırının oldukça üzerinde kalıyor. Tuğra Gönden, “Konut alımının barınma amaçlı olması gerekiyor. Aksi halde, arz-talep, fiyat, kira dengesi gibi birbirini zincirleme şekilde etkileyen farklı sıkıntılar çıkıyor. Bu yüksek oran, özellikle orta gelirli hane halkları için konut sahibi olmayı zorlaştırıyor.”

Yabancılara satış çok az

Yabancıların Türkiye’den konut alımına gösterilen tepkiyle ilgili Gönden, “Konut sektörünü değiştirecek bir dinamik değil” diyor. Rusya-Ukrayna Savaşı'nın Şubat 2022'de başlamasıyla birlikte, Rusların Türkiye'ye ilgisi arttı ve 2022 yılında Türkiye'den konut alan Rus vatandaşlarının sayısı bir önceki yıla göre üç kat artarak 16 bin 313'e ulaştı. Bu artışla birlikte, Ruslar ilk kez Türkiye'de en çok konut satın alan yabancı grup oldu. Ancak Gönden, ülkemizde konut fiyatlarındaki yükseliş nedeniyle son yıllarda Avrupa'nın çeşitli ülkelerine yönelim arttığını ve 2024 yılında Türkiye'deki alımların 4 bin 867'ye gerilediğini belirtiyor.

Türkiye’de 1,3-1,5 milyon adet konut satılıyordu. Göç İdaresi Başkanlığı vatandaşlık almak isteyen yabancılar için konut satışını 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkardı. Şimdilerde yabancılara satış çok az.

Ruslar Türkiye’yi terk ediyor

Türkiye'deki iç göç ve kentleşme oranlarının ciddi bir şekilde arttığını belirten Gönden, “Yaşam maliyeti krizi tüm dünyada var ancak Türkiye’de daha sert hissediliyor. 2011’den beri sınırlarımızda yaşanan bir Suriye gerçeği var. Savaşlardan ötürü Afganistan, Irak ve Rusya’dan ciddi göç aldık. Fakat şimdilerde Ruslar buradaki yaşam maliyetlerini görüp Sırbistan ve Karabağ’a taşınıyorlar. Kültürel olarak da kendilerini o ülkelere yakın görüyorlar. 2024 itibariyle Ruslar’ın her yıl geldiği Antalya- Alanya civarında artık kiralık ev tercihlerinin düşüşte olduğunu görüyoruz” diyor.

Anadolu’da kiralar düşecek

“Anadolu’da yaşayan Suriyeliler ülkesine dönünce o şehirlerde kiraların düştüğünü göreceğiz” diyen Tuğra Gönden Suriyeli göçmenlerin bazı bölgelerde kiraları etkilediğini, bunun da gayrimenkul piyasasında önemli değişimlere yol açtığını söylüyor.

Konut sektörünün etkileyen diğer önemli bir faktörün toplumsal değişim olduğunu dile getiren Gönden şöyle devam ediyor: “Türkiye’de her yıl 550 bin evlilik, 200 bine yakın boşanma gerçekleşiyor. Ailelerin çocuklarını eğitim için yurt dışına göndermesi, üniversiteyi bitiren genç profesyonellerin ailesi yerine ayrı bir evde yaşamak istemesi, gençlerin evliliğe yönelimlerinin ciddi oranda düşmesi, metropolün merkezine ve sosyal alanlara yakın olma isteği, esnek çalışabilme imkanı, hibrit çalışabilme olanağı, aynı şirkette uzun yıllar çalışma durumunun ortadan kalkması ve toplumun bireyselleşmesi yapıyla alakalı köklü değişimleri getiriyor ve barınma tercihlerini etkiliyor.”

Doğum oranlarında dramatik düşüş

Eğilimleri ve demografik değişimleri yakından takip eden Gönden, demografik değişime kadınların karar verdiğinin altını çizerek Güney Kore’de 10-15 yıl önce başlayan, cinsiyet eşitsizliğinden kaynaklanan 4B Akımı’nı hatırlatıyor. Sonraları Japonya ve Çin’e de yayılan ve ülkelerin kaderini değiştiren bu akıma göre, evlenmek yok, date yok, seks yok, çocuk yok.

4B akımının Türkiye’de de yaşandığını kaydeden Gönden, Türkiye’de doğum oranlarının 1980’den bugüne 20-25 yıl içinde yüzde 4,5’dan 1,9’a dramatik şekilde gerilediğini vurguluyor.

Türkler Londra piyasasında popüler

Sermayenin mobilitesi Türkiye’de ciddi anlamda arttığını ve gayrimenkule yatırım yapmak isteyenlerin yurt dışında arayışta olduğuna dikkat çeken Gönden, “Ülkeye duyulan güven, finansman olanakları, getiri- risk dengesiyle alakalı olarak Avrupa’da Londra ve Berlin ön plana çıkıyor.

2023 – 2024 arasında Türkiye’den yurt dışına  2 milyar doların üzerinde emlak yatırımı yapıldı. Ağırlıklı Londra tercih edildi ve konut alımı oldu. Eskiden Londra’daki konutları Dubai ve Hong Kong’da satıyorlardı, o pazar artık düşüşte. İngiltere’de Türk yatırımcıları artık fenomen olarak karşılıyorlar. Türkiye Londra piyasasında oldukça popüler. Eskiden Araplar’ın yaşadıklarını şimdi Türkler yaşıyor.” diyor.

Fiyatı artıran arsanın payı

Gönden’e göre arsa maliyetlerinin yüksek olması yeni konut yapmayı etkiliyor. Çünkü Türkiye’de gelir paylaşımı modeliyle arsayı elde tutmanın maliyeti yok. Gelişmiş piyasalarda arsa payı yüzde 20’yi geçmezken, Türkiye’de gelir paylaşımı modeliyle kat karşılığı yapıldığı için arsa payı yüzde 50. Gönden bunun fiyatı artırdığını belirterek, “Arsa sahibini işe ortak etmiş oluyorsunuz. Bunu çözmediğiniz sürece fiyatlar düşmez, konut üretimi artmaz” diyor.

Arsaya yatırımını çok riskli bulan Gönden’e göre, yatırım yapılacaksa alt yapı yatırımlarına bakmak lazım. Bir yere bir otoyol, tünel, köprü vs yapılıyorsa bunlar göstergedir.