Dubai emlak rallisi 2008 öncesi rekora yaklaşıyor

Dubai’nin gayrimenkul piyasası, tarihi bir yükseliş trendine doğru ilerliyor. Orta Doğu’nun ticaret merkezi olan şehirde, güçlü ekonomi ve artan nüfus, 2008 finansal krizinden önceki en uzun fiyat artış rallisini tetikliyor.

Veri sağlayıcısı Reidin’e göre, Dubai’deki mülkler geçen ay ortalama metrekare başına 1.750 dirhem (476,50 dolar) fiyatla satıldı. Bu, Şubat 2021’e kıyasla yüzde 75’lik bir artış anlamına geliyor. Ancak, 2003 yılında gayrimenkul piyasasının açılmasından bu yana iki büyük dalgalanma yaşayan şehirde, bu hızlı fiyat artışlarının ne kadar süreceği merak konusu.

Reidin verilerine göre, 50 ay süren mevcut fiyat rallisi, küresel mali krizle sona eren 57 aylık rekora doğru ilerliyor. O dönemde Dubai, bazı devlet destekli şirketlerin sürdürülemez borçlarını ortaya çıkaran bir emlak çöküşü yaşamış ve petrol zengini komşusu Abu Dabi’den kurtarma paketi almak zorunda kalmıştı.

Artan nüfus fiyatları destekliyor

Gayrimenkul fiyatlarındaki bu hızlı artışın temelinde Dubai’nin sağlam ekonomisi yer alıyor. Şehir, diğer merkezler pandemi nedeniyle seyahat kısıtlamalarına devam ederken, kapılarını ziyaretçilere açma kararından yararlandı. Birleşik Arap Emirlikleri 2022’de vize sistemini de kolaylaştırarak, daha fazla yabancının Dubai’yi uzun vadeli bir yaşam alanı olarak görmesini sağladı.

Dubai’ye gelenler arasında, vergi artışlarından kaçınmak isteyen milyonerlerden, Körfez bölgesinin büyüyen piyasalarından yararlanmayı uman beyaz yakalı çalışanlara, Moskova’nın Ukrayna’ya yönelik işgalinin etkilerinden kaçan Ukraynalı ve Rus göçmenlere kadar geniş bir yelpaze bulunuyor. Dubai İstatistik Merkezi’nin tahminlerine göre, bu göç dalgası 2020’den bu yana şehrin nüfusunu neredeyse 500 bin kişi artırarak 2024’te 3,8 milyona ulaştırdı.

Bu durum, geçmişte yatırımcıların gözdesi olan Dubai’deki villa ve dairelere olan talebin, artık yerleşmek isteyen insanlar tarafından yönlendirildiğini gösteriyor. Dubai’de bir emlak danışmanı olan Barnaby Compton, “Pek çok apartman inşa ediliyor ancak yeterince müstakil ev yapılmıyor. Yaşlanan bir nüfusumuz var ve çocuklu ailelerin sayısı giderek artıyor” dedi.

Yatırımcılar için cazip bir pazar

Dubai merkezli bir bankacı olan Malek), geçen yıl Arabian Ranches bölgesinde geniş bir villa satın alıp yeniledi. İlk başta taşınmayı planlasa da, piyasadaki yüksek talep nedeniyle satmaya karar verdi. Yıllık yüzde 60 ila 80 arasında getiri sağlayabileceğini fark eden Malek, evini bu hafta piyasaya süreceğini belirterek, “Talep çok güçlü” dedi. Evinin 1,5 ila 1,9 milyon dirhem arasında satılmasını beklediğini ve yeni bir mülk daha satın aldığını ekledi.  Malek, “Fiyatlar çok cazip, satmamak için bir neden yok" yorumunu yaptı.

Piyasanın üst segmentinde değerler daha hızlı yükseldi. Gated community olarak adlandırılan, golf kulüpleri etrafında inşa edilen villa sitelerinde fiyatlar son dört yılda yüzde 100’den fazla arttı. Dubai’de Savills’in satış ve kiralama birimi başkanı Alec Smith, fiyat artışlarının devam edeceğini, çünkü Dubai’nin Kentsel Ana Planı’na göre 2030’a kadar emirlikte 4,6 milyon insanın yaşayacağını öngördüğünü söyledi.

Geliştiriciler yeni projelere yöneliyor

Bu büyüme, uzun süredir durgun veya düşüş eğiliminde olan Dubai gayrimenkul piyasasına yeni bir ivme kazandırdı. Emirliğin en büyük inşaat firması olan, Dubai hükümetine bağlı Emaar, 2024 yılı için 65,4 milyar dirhem (17,8 milyar dolar) değerinde rekor satış gerçekleştirdiğini ve vergi öncesi kârını 8,4 milyar dirhemden 10 milyar dirheme çıkardığını açıkladı. Küçük ölçekli inşaat şirketleri de benzer şekilde güçlü finansal sonuçlar bildirdi.

Geliştiriciler, büyük ölçekli arazi satın alımları ve inşaat projelerini finanse etmek için fon topluyor. Bu kapsamda, 2024’te gayrimenkul ve inşaat şirketleri tarafından ihraç edilen İslami tahvillerin (sukuk) hacmi yıllık yüzde 25 artışla 2,17 milyar dolara ulaştı. Knight Frank’a göre, 2024 sonundan 2029’a kadar Dubai’de 300 bin yeni konut inşa edilmesi planlanıyor ve her yıl yaklaşık 50 bin konutun teslim edilmesi öngörülüyor. Bu rakam, yıllık 36 bin konutluk önceki ortalamanın üzerinde.

Şehirdeki gökdelenlerin silüeti vinçlerle dolmuş durumda ve lüks Business Bay bölgesinden, daha uygun fiyatlı Jumeirah Village Circle’a kadar her yerde inşaat faaliyetleri tüm hızıyla devam ediyor.

Artan trafik yeni yatırımları zorunlu kılıyor

Artan nüfusun bir sonucu olarak kötüleşen trafik, uzun süredir Dubai’de yaşayanlar için önemli bir sorun haline geldi. Geçtiğimiz hafta Dubai Ulaştırma Otoritesi ve hükümete ait yatırım grubu Dubai Holding, kentin yol ağlarını geliştirmek için 6 milyar dirhemlik bir anlaşma imzaladı.

Tamara (gerçek adı değildir), üç yıldır Dubai’de yaşıyor ve geçen yıl göl kenarında bulunan bir villayı “makul” bir fiyata satın aldı. Piyasanın oynaklığı konusunda temkinli olmalarına rağmen, evi kiraya vererek mevcut maliyetlerinden daha fazla gelir elde edebileceklerini düşündüler. “Önümüzdeki beş yıl boyunca piyasanın iyi durumda kalacağını düşünüyorum” dedi. Ancak, “Uzun vadede fiyatlar sürekli artmaz” diye ekledi. Satışa çıkardıkları ev 10 haftadır kiracı bulamadı.

BinGhatti Gayrimenkul CEO’su Katralnada BinGhatti, artan konut arzının fiyatları düşürmeyeceğini savundu. “Dubai çift haneli büyümeye devam eder mi? Açıkçası hayır, çünkü her piyasanın bir dengesi vardır” dedi. Ancak kısa ve orta vadede piyasanın sağlıklı kalacağına “oldukça emin” olduğunu belirtti.

Analistler, 2008-2009’daki Dubai emlak krizinin ardından alınan reform önlemleri sayesinde piyasada daha büyük çöküşlerin önlendiğini söylüyor. Artan peşinat gereklilikleri gibi düzenlemelerin, piyasayı daha dayanıklı hale getirdiği belirtiliyor. Ancak bazı uzmanlar, fiyatların sürekli artmasını beklemiyor. Danube adlı geliştirici, “stüdyo daire fiyatına bir yatak odalı daire” pazarlamaya başladı. MAG şirketinin üst düzey yöneticisi Talal Al-Gaddah, fiyatların rekabet nedeniyle sürekli artamayacağını savundu. “Rakiplerinizden daha düşük fiyat sunarsanız, pazarı daha hızlı kazanırsınız ve satış yaparsınız” dedi. “Bu yüzden fiyatlar sürekli artmayacak, çünkü rekabet büyük.”