ABD’de tarifeler ve göçmenlik baskılarına direnen konut kralı

Jorge Pérez servetini Güney Florida’da lüks konutlar satarak kazandı. Ancak şimdi, zengin bir göçmen olan Pérez, ABD Başkanı Donald Trump’ın gümrük vergisi planları ve göçmenlik politikalarıyla yüzleşmek zorunda. Bu politikalar bazı alıcıları korkuturken inşaat maliyetlerini de daha pahalı hale getiriyor.

“Trump siyasete atılmadan önce arkadaştık”

Şubat ayı sonlarında, Başkan Trump’ın ithal çelik ve alüminyuma gümrük vergisi getireceğini açıklamasından iki hafta sonra, Jorge Pérez endişelenmeye başladı. Pérez, “Donald Trump siyasete atılmadan önce çok iyi arkadaştık. Sonra fikirlerimizin çok farklı olduğunu fark ettik” dedi. 75 yaşındaki milyarder konut geliştiricisi Forbes’a Miami’deki şirketi Related Group’un merkezinden verdiği video röportajda, “Bizi en çok endişelendiren şey belirsizlik. Bir tür lunapark treni gibi bir süreçten geçiyoruz” dedi. 

“Vergiler maliyeti artırıyor”

Fed verilerine göre gümrük vergilerinin açıklanmasının ardından Miami bölgesinde konut inşaatı ruhsatları yüzde 29 oranında düştü. Miami ve komşusu Broward County’deki toplam konut ve ikiz ev satışları, geçtiğimiz yıl yüzde 17 azalarak nisan ayında 1,3 milyar dolara geriledi. Related için bu vergiler, daha mart ayında inşaat maliyetlerinin yüzde 20’ye kadar artabileceği endişelerine yol açtı. Ardından 3 Haziran’da Trump, çelik ve alüminyum üzerindeki vergileri iki katına çıkararak yüzde 50’ye yükseltti. Jorge’nin 40 yaşındaki oğlu ve Related’in CEO’su Jon Paul Pérez, “Vergiler maliyeti artırıyor ama müşterilere yansıtmak her zaman mümkün değil, çünkü piyasanın bulunduğun yere göre bu kabul edilebilir olmuyor. Bu da bazı projelerimizdeki kâr marjlarını azaltıyor” diye konuştu.

İnşaat işçilerinin dörtte biri göçmen

Trump’ın göçmenlik üzerindeki baskısı ise başka bir büyük endişe kaynağı. ABD’deki inşaat işçilerinin yaklaşık dörtte biri göçmen ve Trump’ın politikaları Related gibi geliştiricileri zor durumda bırakıyor. “Göçmenlik, iş gücü maliyetimizi etkiliyor” diyen Pérez, “Jacksonville’de bir konut kompleksi inşa ediyoruz,[Vali Ron DeSantis yasa dışı işçiler üzerine ciddi baskı yapılacağını açıkladı. Ertesi gün işçilerin yarısı Georgia’ya gitmişti” diye ekledi.

Related Group’un müşterilerinin çoğu da Latin Amerikalı; alıcıların bir dönem yüzde 80’i Latin Amerikalılardan oluşuyordu. “Latin Amerikalılar buraya gelmekten korkarsa ya da ticaret savaşları ve göçmenlikten dolayı gelmek istemezlerse, elbette bu emlak işimizi etkiler” diyen Pérez endişelerini dile getirdi. Göçmenlik, Pérez için kişisel bir konu. 1949’da Arjantin’de Kübalı bir ailenin çocuğu olarak doğdu. Ailesi, Fidel Castro’nun devriminden sonra Küba hükümeti işletmeleri kamulaştırınca sürgün edildi ve sonunda Kolombiya’ya yerleşti. 1968’de 19 yaşındayken Miami’ye geldi, pizza restoranında çalıştı, kapı kapı ansiklopedi sattı. Long Island’daki C.W. Post College’dan ekonomi diploması aldı, ardından Michigan Üniversitesi’nde şehir planlama yüksek lisansı yaptı. Sonrasında düşük gelirli mahallelerde şehir planlamacısı olarak çalışmak üzere Miami’ye döndü ve 1976’da ABD vatandaşı oldu.

Üç yıl sonra, New York’lu emlak milyarderi Stephen Ross ve onun şirketi Related Companies ile birlikte Related Group’u kurdu. Pérez, 2022’de Ross’un yüzde 25 hissesini açıklanmayan bir meblağ karşılığında satın aldı. Mart ayında CEO’luk görevini bıraktı ve işi oğulları Jon Paul ve Nick’e devretti.

Amerikan rüyasından vazgeçmedi

Ancak şu anda serveti büyük ölçüde Related'daki yüzde 100 hissesi ve 7.000’den fazla eserden oluşan sanat koleksiyonuyla 2,6 milyar dolar olarak tahmin edilen Pérez, Amerikan rüyasından vazgeçmiş değil. Özellikle de kendi hayalinden. Sonuçta, 40 yılı aşkın süredir bu işin içinde ve söylediğine 100 binden fazla daire inşaatı yönetti. Pérez, “Bu ülkenin bize, hayal bile edemeyeceğimiz kadar para kazanma şansı tanıyan çok şanslı bir azınlığın parçasıyız” dedi. 

“Her zaman piyasa değişimlerine uyum sağladık”

Evet, işçilik ve malzeme maliyetleri artacak ancak şirket bu duruma uyum sağlayacak. “Her zaman piyasa değişimlerine uyum sağlamakta iyi olduk” diyen milyarder tedarik zinciri ile inşaat yöntemlerini geliştirdiklerini, gümrük vergilerinin maliyetleri sadece sınırlı düzeyde etkilediğini belirtti.

Şimdiye kadar, piyasa Pérez’in haklı olduğunu gösteriyor. Douglas Elliman emlak firmasında ultra lüks konutlar konusunda uzmanlaşan emlakçı Dina Goldentayer şöyle diyor: Piyasada dört haftalık bir duraklama oldu, herkes panik halindeydi. Sonra bulutlar dağıldı ve hazirana ocak ayı kadar yoğun girdik. İşçilik ve vergi maliyetlerinin etkisini sigorta primlerine benzeten Goldentayer, “Alıcılar sigorta pahalı diye ev almaktan vazgeçmiyor. Bu durumu pazarlıkta avantaj olarak kullanıyorlar ama bu bir vazgeçme nedeni değil” dedi.

“Üst segment projeler hala iyi satıyor”

Pérez, yavaşlamayı Trump’ın politikalarından çok, doğal bir düzeltme olarak görüyor. “Son üç yılda, bence doğal olmayan bir talep yaşadık” dedi ve COVID-19 sonrası zengin alıcıların bölgeye akın ettiği dönemi hatırlattı. Bunu kanıtlamak için Related’ın en pahalı projelerinden biri olan Six Fisher Island’daki satışları örnek gösteriyor. Bu lüks projede 50 daire, marina, golf sahası ve plaj kulübü yer alıyor; birimler 15 milyon dolardan başlıyor. Related burada şimdiden 500 milyon dolardan fazla satış yaptı ve daireler Miami’deki metrekare başına ortalama 1.000 doların çok üzerinde fiyatlara satılıyor. MR Luxury Group ve ONE Sotheby’s’ten emlakçı Marko Gojanovic, “Related gibi iyi geliştiricilere ait üst segment projeler hala iyi satıyor ve metrekare fiyatları yüksek” ifadelerini kullandı.

Alt segmentte ise durum daha zor. ISG World’e göre 30 yıl veya daha eski konutların fiyatı son bir yılda yüzde 21 düştü; buna karşın yeni binaların fiyatı yüzde 8 arttı. Ancak Pérez burada bile fırsat görüyor. 2021’de Miami’nin Surfside banliyösünde 40 yıllık, 12 katlı bir bina çöküp 98 kişinin ölümüne neden olunca Florida eyaleti, 30 yaşını dolduran yüksek katlı binaların 10 yılda bir denetlenmesini zorunlu kılan bir yasa çıkardı. İlk denetim için son tarih 31 Aralık 2024. Bu nedenle birçok daire sahibi, yüksek denetim maliyetinden kaçmak için eski binalarını satışa çıkardı. Related eski binalarla ilgilenmiyor ama ucuza alıp yıkmayı seviyor. Nisan ayında iki şirketle birlikte Sunny Isles Beach’teki denize sıfır bir konut binasını 140 milyon dolara satın aldılar; yerine 250 metrelik ultra lüks bir konut kulesi dikilecek.

Miami’deki piyasa zayıflasa bile, Florida dışında Arizona, Georgia, Kuzey Karolina, hatta Brezilya ve Meksika’da da lüks konutlar ve kiralık dairelere sahipler. Pérez, “Güney Florida’nın ve bu ülkenin geleceğine inanıyoruz. Bulunduğumuz yerler yüksek büyüme potansiyeline sahip. Piyasa uygun olduğunda harekete geçmeye hazırız” dedi. 

Ne zaman nakde dönüleceğini de biliyor. Haziran ayında, Fort Lauderdale’de yeni tamamlanan 259 birimli lüks apartmanı İspanyol hızlı moda milyarderi Amancio Ortega’ya 165 milyon dolara sattı. Başlangıçta istenen fiyattan yüzde 28 düşük olsa da bu yılın en büyük anlaşmalarından biri. Related, binayı tamamen kiraya verdikten sonra yatırımcı ilgisinden faydalanmak amacıyla satışa çıkarmıştı. Trump’ın ikinci dönemindeki ülke gidişatıyla ilgili endişeleri olsa da, kendi eyaleti konusunda çok daha umutlu: Uzun vadeli bakarsak, Güney Florida için önümde sadece açık mavi gökyüzü görüyorum.