Pandemi sonrasındaki yıllarda birçok şehir yetkilisi ve geliştirici boş ofisleri apartmanlara dönüştürmek için fırsat gördü. San Francisco bu alanda büyük bir potansiyele sahipti. Şehirdeki 9 milyon metrekareyi aşan ofis alanının yaklaşık üçte biri boş duruyordu.
New York, Washington ve Chicago gibi şehirler dönüşümler için vergi teşvikleri sunmaya başladı. Ancak San Francisco inşaatçılara benzer programlar sunmadı. Diğer şehirlerde binlerce proje tamamlanırken, San Francisco henüz tek bir ofis dönüşümü bile göremedi.
Şehir yönetimi şimdi bu durumu değiştirmeye çalışıyor. Yetkililer bu yıl yeni bir yasayı kabul etti. Yasa, ticari binaları konuta dönüştüren geliştiricilere 30 yıl boyunca mülk vergilerinin bir kısmını geri alma imkanı tanıyor.
Söz konusu mali geri ödeme şehir merkezindeki projeler için geçerli olacak. Bu bölge Finans Bölgesi, South of Market alanı ve Civic Center mahallesini kapsıyor. Program, dönüşümlerin mali riskini hafifletmeyi amaçlıyor.
Şu ana kadar üç geliştirici program için proje sundu. Şehrin Ekonomik ve İşgücü Geliştirme Ofisi İcra Direktörü Anne Taupier, "Yaklaşık 30 milyon fitkarelik (yaklaşık 2,8 milyon metrekare boş alanımız var, bu yüzden üstesinden gelmemiz gereken önemli bir sorunumuz olduğunu biliyorduk." değerlendirmesini yaptı.
Yeni teşviklerle dönüşüm hızlanabilir
Şehir yetkilileri yeni vergi teşvikinin dönüşümleri hızlandırmasını umuyor. Vergi indirim programları daha önce New York ve Washington'da işe yaramıştı. RentCafe verilerine göre bu iki şehir ofis dönüşümlerinde en üst sırada yer alıyor. İki şehirde bu yılın başı itibarıyla geliştirilme aşamasında olan yaklaşık 25 bin birim bulunuyor.
Kamu politikası, planlama ve mimarlık firmalarından oluşan bir grup 2023 yılında bir çalışma yaptı. Bu çalışma, San Francisco'daki birçok ofis binasının şekil, boyut ve düzen gibi faktörler nedeniyle dönüşüme uygun olduğunu belirledi. Ardından şehir yönetimi bazı bina kodlarını, gereklilikleri ve ücretleri esnetti.
Bisiklet park yeri ve açık alan zorunlulukları gibi önlemlerden vazgeçildi. San Francisco seçmenleri ayrıca Mart 2024'te konuta dönüştürülen binalar üzerindeki mülkiyet devir vergisini kaldırdı. Bu adım mali yükü hafifletmeye büyük ölçüde yardımcı oldu.
Tüm bu girişimlere rağmen geliştiriciler mülkleri dönüştürme konusunda isteksiz kaldı. Bu sırada yapay zeka şirketlerinin genişlemesi zaten pahalı olan piyasada kiraları yukarı çekti. San Francisco'daki konut krizi giderek daha da kötüleşti. Zumper verilerine göre, eylül ayında şehirdeki tek yatak odalı bir dairenin medyan kirası önceki yıla kıyasla yüzde 25'ten fazla arttı ve tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı.
Emerald Fund Başkanı Marc Babsin, San Francisco'nun ofisleri konuta dönüştürmeyi kolaylaştırma çabalarının projelerdeki toplam maliyetleri yüzde 25 oranında azaltmasının beklendiğini söyledi. Babsin, bu indirimlerin ancak geliştiriciler mülk değerlerini artırdıktan sonra gerçekleşecek olmasına rağmen oldukça büyük bir miktar olduğuna dikkat çekti.
Babsin'in firması vergi teşvikinden yararlanmak isteyen geliştiricilerden biri olarak öne çıkıyor. Firma bir başvuru yaptı ve yüzyıl ortasından kalma bir ofis binasını satın almak için başka bir yerel geliştiriciyle iş birliğine gitti. İkili bu binayı 106 daireye dönüştürmeyi planlıyor.
Batı Yakası'nda 1,1 milyon metrekarelik ofis ve prodüksiyon stüdyosuna sahip Hudson Pacific Properties de harekete geçti. Şirket kendisine ait 114 yıllık tarihi bir binanın üst katlarını 136 daireye dönüştürmek istiyor. Hudson Pacific Kıdemli Başkan Yardımcısı Chris Pearson, yeni vergi indiriminin geliştiricilere dönüşümleri işe yarar hale getirebilecek bir finansman paketi hazırlama yolu sunduğunu ifade etti.
Yapay zeka sektörü piyasayı zorluyor
Teşvikler, şehir planlama departmanının 2023'te başlattığı Şehir Merkezinin Geleceği girişiminde de önemli bir rol oynuyor. Cushman & Wakefield verilerine göre, San Francisco'nun ofis boşluk oranı son zamanlarda iyileşmesine rağmen yüzde 30,1 ile ülkedeki en yüksek oranlar arasında yer alıyor.
Şehir yetkilileri şehir merkezinde daha fazla insanın yaşamasını bölgeyi akşam 17.00'den sonra ve hafta sonları canlı tutmanın bir yolu olarak görüyor. Ekonomik ve İşgücü Geliştirme Ofisi yöneticisi Jacob Bintliff, bunun konut, mağaza, restoran ve eğlence karışımı gerektirdiğini söyledi.
Bintliff, "Covid'den bu yana şehir merkezinin içinde bulunduğu durumun acısını herkes hissediyor ve bu proje kategorisi için teşvikleri daha ileri götürme konusunda büyük bir siyasi irade var. Bunları başka bir geliştirme türü için öneriyor olsaydık, belki aynı siyasi koalisyona sahip olamazdık." dedi.
Hines Küresel Gayrimenkul Başkanı Steve Luthman, geliştiricilere daha da büyük inşaatlar yapma güveni vermek için bu tür geliştirmelere daha fazla ihtiyaç duyulduğunu belirtti. Şirket, Finans Bölgesi'nde 1940'ların sonundan kalma bir ofis binasını konuta dönüştürmeyi içeren bir bloğu yeniden geliştirmek istiyor. Bu proje ofis, konut ve perakende karışımı içeren en yüksek ofis gökdelenini inşa etmeyi de kapsıyor.
Luthman, kapsamlı bir ofis dönüşümü çabası olmadan Hines projesinin atıl ofis binalarından oluşan bir bölgede ada olarak kalacağını söyledi. Luthman, "Finans Bölgesi her zaman tek amaçlı bir bölge olmuştur ve Amerika'daki her şehrimizde buna benzer bir bölge vardır. Bu nedenle, daha deneyimsel kentsel bölgeler yaratmanın kazandıran bir formül olduğuna inanıyoruz. San Francisco gibi tarihsel olarak gelişime karşı olan bir şehrin gösterdiği liderlik, geliştiricilere bu projeler için bir zemin hazırlıyor." ifadelerini kullandı.
Yeni teşviklere rağmen yapay zekanın yükselişi San Francisco'daki ofis dönüşümlerinin geleceğinde bilinmeyen bir faktör olarak duruyor. Kiralama faaliyetleri ve ofis binası değerleri son zamanlarda artış gösteriyor. Bu artış kısmen alan arayan yapay zeka şirketlerinin sayısının artmasından kaynaklanıyor.
Marc Babsin, ofis kiralama faaliyetlerinin artmasının dönüşüm ivmesini yavaşlatabileceğini söyledi. Bina sahipleri ve kredi verenler, bir dönüşümün finansal olarak işe yarayacağı bir fiyattan binaları elden çıkarma konusunda isteksiz hale geldi. Ancak Babsin daha fazla dönüşüm fırsatının ortaya çıkacağından emin görünüyor.
Babsin, "Pek çok manşet ve heyecan yaratan çok sayıda yapay zeka girişimi var. Yine de onlarca B ve C sınıfı ofis binası mücadele etmeye devam ediyor, bu nedenle ofisten konuta dönüşümler konusunda iyimseriz ve şehir merkezine yeni bir enerji getirmek için bir fırsat görüyoruz." dedi.