Kasım ayında İspanyol giyim milyarderi Amancio Ortega, Vancouver’daki tarihi Canada Post binası için yaklaşık 850 milyon dolar nakit ödedi. Söz konusu bina, tam bir şehir bloğunu kaplayan, Amazon’a kiralanmış bir milyon metrekareden fazla ofis alanına sahip geniş bir teknoloji merkezi. Bu satış, Kanada tarihindeki en büyük ofis satışı rekorunu kırdı. Bu aynı zamanda gizemli Zara kurucusunun geçen yılki 13. gayrimenkul alımıydı. Forbes Gerçek Zamanı Milyarderler Listesine göre 138 milyar dolar serveti olan İspanyol milyarder, geçen yıl 8 ülkede, 10 şehirde 3 milyar dolardan fazla harcayarak yedi ofis binası, iki otel, iki endüstriyel mülk, bir lüks perakende kompleksi ve bir apartman kulesi satın aldı; ayrıca büyük bir İngiliz liman işletmecisinin yüzde 49 hissesini aldı.
Milyarderler paralarını gayrimenkule yatırıyor
Dünyanın en zenginleri giderek daha fazla milyarlarca doları gayrimenkule aktarıyor. Oracle’ın kurucu ortağı Larry Ellison, Hawaii’deki Lanai adası, Kaliforniya ve Florida’daki oteller ve Palm Beach’teki bir malikane dahil yaklaşık 3 milyar dolarlık mülke sahipken; hedge fon devi Ken Griffin son yıllarda Florida, Fransa, Londra ve New York’taki lüks evlere yaklaşık 2 milyar dolar harcadı. Ancak kimse Ortega kadar nakit fazlasını gayrimenkule yatırmadı. Zara’nın ana şirketi ve dünyanın en büyük giyim perakendecisi olan Inditex’i 2001’de Madrid borsasında halka arz ettiğinden beri, bugün 90 yaşında olan Ortega, yaklaşık 100 pazarda 216 mülke toplamda yaklaşık 24 milyar dolar yatırdı. Bunların sadece 10’unu elden çıkardı. Bu Amazon’un kurucusu Jeff Bezos’un roket şirketi Blue Origin’e yatırdığı tahmini 20 milyar dolardan daha fazla.
Gayrimenkul portföyünün değeri 25 milyar dolar
Forbes, Ortega’nın gayrimenkul imparatorluğunu haritalamak için dokuz ülkedeki şirket kayıtlarını, tapu belgelerini ve basın bültenlerini inceledi. Ayrıca Regrid ve Real Capital Analytics verilerini kullandı. Bu portföyün değeri yaklaşık 25 milyar dolar ve 13 ülkede 200’den fazla mülkten oluşuyor. Bu da onu, Avustralyalı Harry Triguboff (23,2 milyar dolar) ve Amerikalı Donald Bren (19,2 milyar dolar) gibi en başarılı geliştiricilerden daha değerli bir portföyle dünyanın en büyük gayrimenkul baronu yapıyor.
Bir demiryolu işçisinin oğlu olan Ortega, 14 yaşında bir gömlek mağazasında ayak işlerine bakarak işe başladı. 1960’larda, o dönem eşi ve terzi olan Rosalía Mera ile birlikte oturma odasında elbiseler ve iç çamaşırları üretmeye başladılar. 1975’te Zara’yı, on yıl sonra ise Inditex’i kurdular. 1986’da boşandılar ancak Mera, 2004’e kadar yönetim kurulu üyesi, 2013’teki ölümüne kadar ise hissedar olarak şirkette kaldı.
Ortega, Inditex’i halka açtığı yıl olan 2001’de gayrimenkule ciddi şekilde yatırım yapmaya başladı. Halka arz kapsamında şirketin yüzde 13,5 hissesini 1,1 milyar dolara sattı ve kısa süre sonra holding şirketi Pontegadea’yı kurdu. Bu şirket aracılığıyla, kızı Marta’nın biniciliği öğrendiği Galiçya’daki binicilik merkezi Club Hípico Casas Novas’ı satın aldı. Sonraki 25 yıl boyunca, büyük ölçüde Inditex’ten elde ettiği devasa yıllık temettülerin bir kısmını (Forbes tahminlerine göre 2001’den bu yana vergi sonrası toplam yaklaşık 28 milyar dolar) kullanarak ve kira gelirlerini yeniden yatırarak portföyünü istikrarlı şekilde büyüttü.
Ortega'nın en büyük satın alımları
- Royal Bank Plaza, 916 milyon dolar - Toronto, Kanada | 2022
- Canada Post, 855 milyon dolar - Vancouver, Kanada | 2025
- The Post, 785 milyon dolar - Londra, Birleşik Krallık | 2019
- Troy Block, 740 milyon dolar - Seattle, ABD | 2019
- The Adelphi, 713 milyon dolar - Londra, Birleşik Krallık | 2018
Forbes'a konuşan ancak isimlerinin açıklanmasını istemeyen, Ortega ile çalışan iki emlak danışmanına göre Ortega genellikle borç kullanmadan, tamamen nakit ödemelerle prestijli mülkler satın alıyor ve nadiren satış yapıyor. Pontegadea’nın mevcut en güncel 2024 mali tablolarına göre şirketin toplam borcu sadece 390 milyon dolar. Bu, varlıkların yalnızca yüzde 2’sine denk geliyor. Özellikle ticari gayrimenkulde neredeyse görülmemiş derecede düşük bir kaldıraç oranı.
"Sanat eserlerini toplayan bir koleksiyoncu gibi"
Danışmanlardan biri, “Diğer gayrimenkul yatırımcılarının çoğundan çok farklı. Sanki sınırsız parası var gibi. Düşük riskli şeyleri seviyor, bir mülkü alıp geliştirmeye çalışmıyor. Piyasadaki en kaliteli varlıkları, koleksiyon yapar gibi alıyor. Biraz üst düzey sanat eserlerini toplayan bir koleksiyoncu gibi" dedi. Bu prestijli alımlar arasında Madrid’deki 43 katlı Torre Picasso gökdeleni (2011’de 540 milyon dolar), Londra’daki Green Park’a bakan Devonshire House (2013’te 671 milyon dolar), Seattle’daki Amazon’un bulunduğu Troy Block ofis kompleksi (2019’da 740 milyon dolar) ve Toronto’daki altın kaplamalı Royal Bank Plaza (2022’de 916 milyon dolar) yer alıyor. Ortega’nın birçok ofis ve perakende mülkü Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify ve elbette Zara gibi büyük ve güçlü kiracılara uzun vadeli sözleşmelerle kiralanmış durumda. Ayrıca Amazon, FedEx, Home Depot ve Walmart’a depo kiralıyor. Başka bir gayrimenkul danışmanı, "Stratejik, kentsel ve yeri doldurulamaz lokasyonlardaki gayrimenkulleri alıyorlar. Her zaman uzun vadeli kiralanabilecek yerler. Bu kiracılar halka açık şirketler, milyarlarca dolarlık piyasa değerleri var. İflas edeceklerinden endişe etmenize gerek yok" diye ekledi.
Bir diğer önemli fark ise mülkleri elde tutma süresi. Real Capital Analytics’e göre Ortega şimdiye kadar sadece 10 bina sattı. “Bu varlıkları sonsuza kadar elde tutmak amacıyla alıyorlar. Diğer yatırımcılar genellikle 5-10 yıl tutar. Pontegadea böyle düşünmüyor; uzun vadeli nakit akışına odaklanıyor" diyor danışmanlardan biri. Bu yaklaşım, özellikle ticari gayrimenkullerin zor bir dönemden geçtiği günümüzde, Pontegadea’yı değer dalgalanmalarına ve piyasa değişimlerine karşı daha dayanıklı kılıyor.
25 yılda 800 milyon dolar vergi tasarrufu
Ortega’nın dünyanın en zengin gayrimenkul baronu olmasının nedeni binalara duyduğu sevgi değil. Bu 25 yılda yaklaşık 800 milyon dolar tasarruf etmesini sağlayan akıllı bir vergi stratejisi. İspanya’daki servet vergisi ve 2022’de getirilen dayanışma vergisi nedeniyle nakit para elde tutmak bir yük. Her yıl 31 Aralık’ta İspanyol hükümeti ultra zenginlerin banka hesaplarını inceleyerek vergi hesaplıyor. En yüksek vergi oranı yüzde 3,5 ve bu, temettü ve sermaye kazancı vergilerine ek olarak uygulanıyor.
Ancak aile şirketleri için önemli bir muafiyet var. Şirketin en az yüzde 5’ine sahip olmak, yönetimde yer almak ve aktif bir holding olduğunu kanıtlamak gibi şartları sağlayanlar (Ortega’nın Pontegadea’da yaptığı gibi), paralarını bankada tutmak yerine aktif yatırımlarda değerlendirdikleri sürece bu vergiden kaçınabiliyor. Forbes’a göre Ortega, 2001’den bu yana temettülerini limanlar, güneş ve rüzgar enerjisi projeleri, telekom ve altyapı şirketleri ile çok sayıda gayrimenkule yeniden yatırarak yaklaşık 800 milyon dolar servet vergisinden tasarruf etti.
Ortega ayrıca temettü vergisini de büyük ölçüde azaltmayı başardı. Inditex hisselerini doğrudan değil Pontegadea üzerinden tuttuğu için İspanya’daki yüzde 30’luk yüksek temettü vergisini fiilen aşabiliyor. Bunun yerine, belirli şartları sağlayan şirketler için geçerli olan muafiyet sayesinde bu büyük temettüler üzerinden yalnızca yüzde 1,25 vergi ödüyor. 2021 öncesinde ise tamamen muafiyet vardı yani yaklaşık 15 milyar dolarlık temettü için hiç vergi ödememiş olabilir. Toplamda bu muafiyet, son 25 yılda yaklaşık 7 milyar dolar temettü vergisinden tasarruf etmesini sağladı.
Dünyanın en büyük aile ofislerinden biri
Pontegadea, dünyanın en büyük aile ofislerinden biri olmasına rağmen dünya genelinde sadece yaklaşık 90 çalışanı bulunuyor. Yönetim kurulu dört kişiden oluşuyor: Ortega, ikinci eşi Flora Pérez Marcote, Inditex’in şu anki başkanı olan kızları Marta Ortega ve uzun süredir CEO olan Roberto Cibeira. Cibeira, 2020’de Financial Times’a verdiği nadir bir röportajda Pontegadea’nın “devasa getiriler peşinde olmadığını”, bunun yerine “sermayeyi koruyan, düzenli nakit akışı sağlayan yatırımları” tercih ettiğini söyledi. O dönemde şirketin mülklerinin yüzde 95’inin büyük şehirlerdeki üst düzey bölgelerde bulunduğunu belirtti.
Ortega’nın temettü gelirleri ise büyümeye devam ediyor. Bu yıl mayıs ve kasım aylarında iki taksit halinde rekor düzeyde 3,8 milyar dolar temettü alması bekleniyor ve bu parayı harcamak konusunda oldukça meşgul. Şubat ayında Avustralyalı varlık yöneticisi Macquarie, Pontegadea ve bir emeklilik fonuyla birlikte Qube Holdings’i satın almak için 8 milyar dolarlık bir anlaşma açıkladı. Bu anlaşmada Ortega’nın ne kadar ödeyeceği net değil ancak İspanya’daki yıl sonu vergi tarihinden önce yeni nakdini değerlendirecek başka yollar bulması muhtemel.