Koray, sektörde ikonik gökdelen projeleriyle çok bilinen bir inşaat markası. 70 yıllık geçmişiyle Türkiye’nin bu alandaki en eski şirketi. Ayduk Koray’ın 1956’da Ankara’da kurduktan sonra 2016’da Kayı İnşaat’ın eski ortağı Orhun Kartal’a 55 milyon dolar bedelle sattığı Koray İnşaat, ismini bugüne kadar kamu ve özel sektöre yaptığı bir çok iş kulesi projesiyle duyurdu. Koray İnşaat’ın İstanbul’un finans merkezi Büyükdere Caddesi üzerinde inşa ettiği Yapı Kredi, HSBC, Kristal Kule (QNB), Akbank, Şekerbank, Demirbank, Fibabanka ve Sabancı Center binaları, Özal’lı yıllara (1983 -1993) damga vuran liberalizasyon rüzgarının ilk sembolleri.
Koray, 1976 yılında merkezini İstanbul’a taşımadan önce de gökdelen alanındaki maharetini göstererek, Ankara’da 1966’da Ziraat Bankası ve 1970’te DSİ’nin genel müdürlük binalarını inşa etmişti. Koray’ın Ankara’da o dönemdeki imaj projesi ise 1975’de ilk kez brüt beton (işlenmemiş ham beton) tekniğiyle inşa ettiği İş Bankası’nın genel müdürlük binası oldu. Binanın fotoğrafı uzun süre bankanın hesap cüzdanları üzerinde yer almıştı. Başkentte ayrıca çok katlı yapılar olan Sanayi ve Ticaret Bakanlığı binasını 1983’te, Dışişleri Bakanlığı binasını 1987’de yaptı.
İstanbul’daki ilk gökdelen projesini 1986’da Levent’te o dönem Yapı Kredi Bankası’nın da patronu olan Çukurova Holding’in sahibi Mehmet Emin Karamehmet’e ait arsa üzerinde yapan Koray İnşaat üç yıl sonra aynı alanda Yapı Kredi Bankası’nın genel müdürlük binasını tasarladı. Ayduk Koray’ın Mehmet Emin Karamehmet ile ilişkisi 1996’da Türkiye’nin ilk GYO’sunu birlikte kurmalarıyla sürdü. 1998’de halka arz edilen Koray GYO’da eşit hissedarlık yapısı 2021’de değişti, gayrimenkulden çıkmak isteyen Yapı Kredi’nin İtalyan ortağı UniCredit tüm hisselerini Koray’a devretti.
Koray GSYO’nun halka arzı
Koray İnşaat’ın yönetimi bugün 98 yaşında olan kurucu Ayduk Koray tarafından 2000’de çocuklarına (oğulları Murat Koray, Selim Koray ve kızı Semra Turgut) bırakılmıştı. Koray ailesi düşen kâr marjlarının etkisiyle 2016’da inşaat sektöründen çekilme kararı vererek, tüm hisselerini, Ayduk Koray ile yurt dışında bazı inşaat projelerinde çalışan ve aynı zamanda da basketbol camiasından tanışıklığı olan Orhun Kartal’a devretti. Ayduk Koray profesyonel basketbol kariyerine sahip bir işadamı; Fenerbahçe Basketbol Takımı’nın ve Basketbol A Milli Takımı’nın hayatta kalan en eski oyuncusu.
Orhun Kartal, Koray İnşaat’ı aldıktan bir yıl sonra tüm grup şirketlerini altında topladığı Koray Holding’i kurdu. Kartal, 2023 yılında Koray Holding’i halka arz etmek için Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) yaptığı başvuruyu geri çekerek şirketi bu yılın başında kurduğu Koray Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı’na (GSYO) çevirerek SPK onayına sundu. Geçen yıl sonunda SPK onayı alınan Koray GSYO’nun 2026 yılı başında halka arzı planlanıyor. Koray Holding’i doğrudan halka arz etmek yerine SPK’nın önerisiyle GSYO kurup onu halka arz etmeye yönelen Kartal, “Değişen vergi sistemi bu stratejiyi geliştirmemize sebep oldu” diyor. GSYO’lar, girişim sermayesi kazançlarının yüzde 75’ini kurumlar vergisinden istisna edebiliyor.
Ayduk Koray'ın daveti
Koray Holding’in bugün patron koltuğunda oturan Orhun Kartal yüzde 70 ile hakim hissedar, şirkette Kartal’ın Bogaziçi Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünden iki okul arkadaşı Ahmet Şakarcan ve Ergin Öztürk’ün de yüzde 15’er hissesi bulunuyor.
Orhun Kartal 1991’de mezun olduktan hemen sonra, Coşkun Yılmaz ile ortak Kayı İnşaat’ı kurarak müteahhitlik yapmaya başladı. 2012’de ise ortaklıktan ayrıldı. Kartal, Koray İnşaat’ı satın alma süreciyle ilgili ise “Ayduk bey ile yurt dışındaki projelerde tanışıyordum, o sıralarda Ürdün’de, Rusya’da işler yapıyordu. Ayrıca Ayduk bey ile ortak hobimiz basketbol. O dönemde NBA maçlarını birlikte izlerdik” diyor.
Kartal 2016 yılında Ayduk Koray’ın davetiyle Koray İnşaat’a talip olduğunu söylüyor: “Aile inşaat sektörüne devam etmek istemiyordu, biz satın alırken Koray, hem iş bitirmeleriyle hem tanınırlığıyla inşaat ve gayrimenkulde iyi bir markaydı. Gayrimenkul stoğu, marka değeri, yeterliliği vardı. Bu aynı zamanda bize bir yük getiriyordu zira aynı kaliteyi korumamız ve sürdürmemiz gerekiyordu.”
Koray ailesi neden çıktı?
Ayduk Koray’ın küçük oğlu Selim Koray (63) inşaat sektöründen çıkmanın ailenin ortak kararı olduğunu söylüyor: “Biz bir aile şirketi olduğumuz için hisselerimizi birikte sattık, babam işi bize devrettikten sonra elimizden geldiğince yönettik, ama 2000 öncesi kâr marjları kalmamıştı. Yüzde 15 - 20’lerden yüzde 5’lere inmişti. İnşaat çok riskli bir sektör, hata yaparsanız büyük bedeller ödersiniz banka teminat mektupları var vs. Onun için böyle uygun gördük. Devir sırasında babamda çoğunluk hisseleri vardı, parayı aile üyeleri arasında paylaştık.”
“Herkes hisselerini sattı ve kafasına göre işlere girdi” diyen Selim Koray kendi payına düşen sermaye ile İngiltere ve İstanbul merkezli olarak özel sermaye fonu ve girişim sermayesi fonu yönetiyor. Ağabeyi Murat Koray gayrimenkul kiralama işi yapıyor. Ablaları Semra Turgut ise Enka Yönetim Kurulu Üyesi Erdoğan Turgut ile evli.
Koray GYO atıl kalmıştı
“Biz devraldığımızda Koray GYO biraz atıl kalmıştı” diyen Kartal, Yapı Kredi’nin ortaklıktan ayrılma kararını buna bağlıyor: “Biz canlandırdık, GYO’nun elindeki projeleri, arsaları ve yeni arsaları geliştirmeye devam ediyoruz. İstanbul İstanbul projesinde bir arsası vardı, şu anda Göktürk’te projenin üçüncü ve son etabını yapıyoruz. Ömerli’de Kasaba sitesi içinde de arsası vardı 300 dönüme yakın. Orada biz aldıktan sonra dört ve beşinci etapları yaptık, altıncı etaba başladık, yedinci etaba iki yıl içinde başlayacağız..”
Orhun Kartal, holding çatısı altında faaliyet gösteren Koray GYO ile Koray Yapı’nın farkını şöyle açıklıyor: “Koray Yapı, GYO’nun işlerini yapmakla birlikte hem yurt içinde hem yurt dışında taahhüt işleri yapıyor, 2020 yılında Malta’da taahhüt yaptık, o da büyük bir proje. Başka bir yatırımcıya müteahhitlik yaptık. Genel müteahhitiz ama projeyi geliştiren başka bir GYO var. GYO kendisi arsa alıyor, müteahhitliğini dışarıya veriyor Koray Yapı da müteahhit olarak çalışıyor.”
Enerji sektörüne girdi
Orhun Kartal, Koray İnşaat’ı devraldıktan sonra ilk yatırımını Hun Enerji altında yenilenebilir enerjiye yaptı. Şubat 2022’de halk arz edilen ve hisselerinin yüzde 47’si halka açık olan şirketin portföyünde Ege ve İç Anadolu bölgelerinde 66,6 MW güneş enerjisi santrali, Manisa Salihli’de 10,5 MW biyokütle santrali, Erzurum’da toplam kurulu gücü 25,3 MW olan iki adet hidroelektrik santrali bulunuyor. Kartal, Borsa İstanbul’da işlem gören ve portföyünde toplam 53 MW kurulu güce sahip 52 adet lisanssız güneş enerjisi santrali bulunan Kartal Yenilenebilir Enerji şirketini ise bir buçuk yıl önce Güler Holding bünyesindeki A1 Holding’e sattı.
Koray Energy ile yurt dışı yatırımı
Koray, enerjide yurt içinde edindiği tecrübeyi yurt dışında yatırım yapmak için kullanıyor: “İlk olarak Ukrayna’da güneş enerjisi yatırımı yaptık halen devam ediyor. Daha sonra Yunanistan’da yaptık şu anda Romanya’da devam ediyoruz. Sene sonuna doğru İtalya’da başlayacağız, bu dört ülkede hepsini ‘Koray Energy’ adı altında toplayacağız. Ukrayna ile Yunanistan devrede, Romanya ile İtalya iki - üç aya kadar bitecektir. İtalya’dakilerin bir kısmı gelecek yıl bu sıralar tamamlanmış olur.”
Yurt dışında bu dört ülkede güneş enerjisi yatırımları tamamlandığında 500 MW kurulu güce ulaşacak olan Koray Energy, Hollanda’da kuracağı proje şirketini önümüzde dönemde Avrupa’da halka açmayı planlıyor.
Storemate ile depolama
Koray, yurt dışında güneş enerjisinde 500 MW kapasiteye ulaştıktan sonra üretilen elektriği depolamak amacıyla batarya sistemi kurmak istiyor: “Solar yatırımıyla birlikte bir o kadar da batarya sistemi kurmak istiyoruz. Depolama kapasitesi 1000 MWh olacak, EPC entegratör olarak hem kendi santralimizin elektriğini hem de farklı üreticilerin elektriğini depolayabilecek. Batarya sistemlerinin çok gelişeceğini düşünüyoruz. Nasıl ki Koray Yapı herkese, her yere müteahhitlik yapıyorsa Storemate de farklı yatırımcılara solar enerji batarya sistemleri kuracak. Yüzde 80 Huner’in iştiraki olan bir şirket.”
Yurt dışında büyüme stratejisi
Koray Holding, büyüme stratejisi ise içerdeki krizleri dışarıyla dengelemeye dayanıyor. Kartal’ın stratejisi yurt dışında Türkiye’deki enerji ve gayrimenkul alanındaki yatırımın büyüklüğüne ulaşmak: “Türkiye’de kriz var, o yüzden dengeli gitmek burada kriz olduğunda orada da devam edebilmek lazım. Döviz gelirleri sağlayabilmek için istiyoruz. Enerjide bunu sağladık. Hatta daha büyük bir portföye doğru gidiyoruz. Beş ülke; İtalya, Romanya, Yunanistan, Ukrayna ve Arnavutluk. İnşaatta da bu amaçla gayrimenkul projelerini geliştirmeye çalışıyoruz. İlkini Çek Cumhuriyeti’nde Prag’da arsa alarak yaptık, Prag’da başka arsa için anlaşmak üzereyiz. Polonya’da bir arsa için daha anlaştık ama incelemelerimiz bitmedi. Koray GYO, özellikle enerji yatırımı yaptığımız ülkelerde gayrimenkul projeleri yapacak. Yurt içinin büyüklüğüyle yurt dışının büyüklüğü aynı olsun istiyoruz.”
Yurt içindeki toplam büyüklük
Göktürk’te inşaat halinde şu anda daire ve ticari alan olmak üzere 500 tane bağımsız bölüm var. Kasaba projesinde 100 bağımsız bölüm var. Bunların satış bedeli 400 - 500 milyon dolar. Yurt dışında Prag’daki projenin satış bedeli 200 milyon dolar. Orta vadeli planlarda Koray, Ukrayna’da genel müteahhitlik ve gayrimenkul projeleriyle ilgileniyor çünkü Ukrayna’da güneş enerjisi santrali var. Sinerji yaratmak amacıyla enerji ve gayrimenkul yatırımlarını özellikle aynı bölgelerde planlıyor. Ukrayna’ya savaştan önce 2018’de giren Koray, savaş sonrası yeniden inşa konusunda tetikte bekliyor. Kartal, ayrıca “Ukrayna’daki nüfus savaş nedeniyle Doğu Avrupa’ya göçtü orada yeni gayrimenkul ihtiyaçları var” diyor.
Koray GSYO ile girişimlere yatırım
Koray Holding, bu yılın başında kurduğu Koray GSYO ile inşaat alanında yenilikçi girişimlere yatırım yapıyor. Orhun Kartal, “Başka şirketlere yatırım yaparak onları büyütmek vizyon vermek ya da strateji geliştirmek olabilir, kârlı, gelişeceğini öngördüğümüz şirketlere yatırım yapmak istiyoruz. GSYO olarak yatırım yaptıktan sonra şirketlerin içinde kalabiliriz” diyor.
Şu ana kadar solar çelik konstrüksiyonu üreten ve üretiminin yüzde 70’ini ihraç eden Vergo ile yenilikçi anahtar priz üreten Exen şirketlerine yatırım yapan Koray GSYO, ayrıca Ankara merkezli FiberLAST isimli savunma sanayinde lazer üretimi yapan şirkete yatırım yaptı. Bu üç şirkete toplam 40 milyon dolar yatırım yapacak olan Koray GSYO, üç sene içerisinde halka arz edilecek. Kartal, SPK’dan ilk onayını alan Koray GSYO için “Bir şirket halka arz edilirken iki aşamadan geçer; bir tanesinde SPK’ya başvurulur KSS kayıt olur ondan sonra onu geçince halka arz kurula girer onaylanır. Bu kuruluştan itibaren KSS’si uygun olan SPK’nın uygun bulduğu bir şirket. Dolayısıyla biz bu yatırımları yapacağız hedefimiz 2026 ortasına kadar halka arz etmek” diyor.
Koray GSYO, halka arz geliriyle daha fazla girişime yatırım yapacak.
Orhun Kartal, “İnşaat ve gayrimenkulde iyi bir markaydı” dediği Koray İnşaat’ı, kurucusu Ayduk Koray’dan devraldıktan sonra hem kaliteyi korumaya çalışıyor hem de düşen kâr marjlarını yurt dışı gelirleri yaratarak dengelemek istiyor.