Galataport’taki yüzde 19 hissenin (The Peninsula Otel de dahil olmak üzere) Doğuş Holding’e 2,2 milyar dolar değerleme üzerinden satışı, Galatasaray’ın eski başkanı Ünal Aysal’a ait Unit Investment’ın Kuruçeşme’deki oteli Les Ottomans’ın haziran ayında icradan 3,2 milyar liraya satın alınması… Erzurum Konaklı’da içinde beş - altı otel, şaleler, restoran ve alışveriş alanlarının yer alacağı bir proje… Serdar Bilgili henüz planlama aşamasında olduğu için ortaklarının belli olmadığı bu projenin 1,5 milyar dolarlık bir iş olacağını söylüyor.
Bilgili, Akaretler ve ardından Galataport gibi simge yatırımlar, Les Ottomans’da olduğu gibi bazen mahkeme ve anlaşmazlıklar (Aysal, otelin değerinin 180 milyon dolar olduğunu söyleyerek Bilgili’nin sahibi olduğu BLG Varlık’a satışın iptali için dava açtı), ABD’de lüks gayrimenkul yatırımları ile bir şekilde hep gündemde.
Bu haberlerin sayısı önümüzdeki birkaç yıl içinde muhtemelen hızla artacak. Bilgili, BLG Capital ile 10 yıl aradan sonra 400 - 500 milyon dolarlık üçüncü fonunun duyurusunu yapmaya hazırlanıyor. Üstelik de gayrimenkul sektörünün hem Türkiye’de hem de ABD’de yüksek faizlerin etkisiyle çok da iyi gitmediği bir dönemde. Robert Kolej’den sonra ABD Redlands Üniversitesi’nde işletme ve fotoğrafçılık okuyan, BJK eski başkanı, 62 yaşındaki İstanbul doğumlu Serdar Bilgili, iş hayatında 40 yılı devirmiş biri olarak gayrimenkul sektörünün dalgalarını okumayı iyi biliyor. “Önemli olan ‘cycle’ın en dibinde yakalanmamak” diyor. “Dalganın dibinde kısa vadeli finansmanla yakalanırsanız satmaya mecbur kalır, zarar edersiniz. Döngünün en üst noktasını yakalamak da çok kolay bir şey değil. Hedef onun yakınında bir yerlerde ‘exit’ etmek”. Gerçek fırsat tam da herkesin “piyasa bitti” dediği anda alım yapabilmekte. O da öyle yapıyor ve özellikle de arazi satın alıyor. Sadece Türkiye’de değil, İtalyan ortağı Bizzi and Partners ile birlikte yeni projeler geliştireceği İtalya’da da...
Bilgili’yi asıl heyecanlandıransa halka açık bir otel yatırım şirketi ve uluslararası kurumsal fon ortaklarıyla kuracakları üçüncü fon. “Onlar hem işletmeci hem yatırımcı olacak. Biz de yatırımcı olacağız. Geri kalanı da farklı fonların katılımıyla toplayacağız. Böylece yaklaşık 400 -500 milyon dolarlık yeni bir fon kurmayı planlıyoruz”.
BLG Capital’de fonlarla birlikte iştirak ettikleri yatırımlarda Bilgili’nin payı yüksek değil. Fonun yöneticisi olarak o yatırımlardan karın belli bir yüzdesini alıyorlar. “Genelde toplam yatırımın yüzde 3’ü ila 10’u kadar da bizim yatırım yapmamızı bekliyorlar ki bizim de elimiz taşın altında olsun” diyor Serdar Bilgili.
Fon dünyasında iki yöntem var. İlki “club deal”, yani proje bazlı anlaşmalar. Bir proje bulunuyor, yatırımcılar tek tek ikna ediliyor. Ama bu süreç ağır işliyor. İkincisi ise ana fon modeli. Yatırımcı baştan taahhüt veriyor, para fonun kasasında oluyor. Kuracakları fon, bu ikinci modelde çalışacak. “Kurumsal yatırımcılar bize paralarını teslim edecek, biz de hangi projelere yatırım yapılacağına karar vereceğiz. Gayrimenkulde fırsat bazen bir haftada çıkar. Eğer fon hazırsa o yatırımı kaybetmezsiniz” diyor Bilgili. Bilgili Holding ve BLG Capital, Türkiye’de 10, Amerika ve Avrupa’da altı şehirde toplam 57 yatırım, 10 milyon metrekare ile 10,1 milyar dolar varlık yönetiyor.
Bilgili 2005 yılında Garanti Bankası’ndan alıp (Banka da borçlarına karşılık Net Holding’den devralmıştı) devraldığı Akaretler Sıraevler projesi ile “gayrimenkulcü” oldu. Bir türlü tamamlanamayan projeyi iki yılda bitirip içinde W Otel’i de açtı.
Gayrimenkul yatırım fonu kurmayı ona esinleyen ise Akaretler Sıraevler’e ortak olmak isteyen dünyanın en büyük varlık yönetim şirketlerinden Blackstone’la tanışması oldu 2024 itibarıyla 1 trilyon dolar varlık yöneten Blackstone’un dayattığı “drag-along / tag-along” hükümlerinin (satarlarsa birlikte satmak ya da aynı fiyattan pay almak zorunda kalmak) o dönem kendilerine uygun gelmediğini söylüyor. O anlaşma gerçekleşmedi fakat bu süreçte Bilgili fon dünyasının işleyişini gördü. “Blackstone’un gücü nereden geliyor diye baktık; Amerika’da sigorta, emeklilik, belediye gibi milyarlarca dolarlık fonları var. ‘Biz de yaparız’ dedim” diye anlatıyor.
2010’da BLG Capital’in temelleri de böylece atılmış oldu. Ama süreç hiç kolay olmadı. Bilgili yaklaşık 130 uluslararası fonu tek tek dolaştığını, acenteler aracılığıyla görüşmeler ayarlayıp, Amerika’dan Orta Doğu’ya kadar fon yöneticilerinin kapısını çaldığını anlatıyor. “Şimdi olsa böyle bir işe kalkışır mıydım bilmem” diyor.
Sonunda 18 yatırımcı buldu. İki fonla toplam 450 milyon euro toplandı. Bu fonlarla yarattığı toplam yatırım hacmi 10,1 milyar dolar. “Bizim farkımız, kendi paramızdan çok, başkalarının parasıyla iş yapmak” diyor. “Ama o parayı bize güvenerek veriyorlar. Güven olmazsa bu iş olmaz.”
O zamanlar bu azme sahip olmasının tek nedeni genç ve hırslı olması değildi. Gömlek kumaşı üretimi yapan aile şirketi Arsan Tekstil’de (27 Ağustos itibarıyla piyasa değeri 5,6 milyar lira) kuzenleriyle anlaşmazlığa düşmesiydi. 2009’da bir genel kurul toplantısında Serdar Bilgili, kız kardeşleri Sevil Bilgili ve Şerife Ercantürk’le birlikte, kuzeni Alişan Arıkan’ın sermaye artırımına teklifine karşı çıktı, oy oranları kararı değiştirmeye yetmedi. Süreç Bilgili’nin yönetimden istifasıyla sonuçlandı. (2020’de de Arsan’daki hisselerini satarak şirketten tamamen ayrıldı.) “İyi ki de öyle olmuş” diyor Bilgili şimdi..
Bilgili’nin uluslararası yolculuğunda ilk ortağı ABD lüks gayrimenkul piyasasında gösterişli lansmanları ile tanınan Michael Shvo’ydu. 2013 yılında ortaklık kurarak Manhattan’da, Modern Sanat Müzesi’nin (MoMA) ilk evi olan Crown Building’i satın alarak Aman New York Oteli ve Rezidansı’na dönüştürdüler. New York’ta Mandarin Oriental Residences Fifth Avenue, 530 Broadway Avenue, 711 Fifth Avenue… Rosewood The Raleigh Miami Beach… Beverly Hills’te Mandarin Oriental Residences… Dr. Ferit Şahenk’in Tommy Hilfiger ortaklığındaki The Raleigh Oteli’ni de 103 milyon dolara birlikte almışlardı. Sonra Shvo ile ortaklıkları da dostlukları da bozuldu. 2021’de Forbes’ta Noah Kirsch imzasıyla yayımlanan haberde şöyle yazıyordu: “Bilgili, Shvo’yu kendisini anlaşmalardan dışlamaya çalışmakla suçladı; Shvo ise Bilgili’nin mali yükümlülüklerini yerine getirmediğini iddia etti. İki taraf New York mahkemelerinde birbirlerine dava açtı ve sonunda ortaklıklarını sona erdiren bir uzlaşmaya vardılar.”
Serdar Bilgili bugün o dönemi pek kurcalamak istemiyor. Konu açıldığında “Mahkemeler nedeniyle çok konuşmak istemiyorum. Kötü ortaklıklar yaptım, kazık yediğim işler oldu. Ama takılıp kalmadım, ders aldım, önüme baktım. Doğru gitmeyen bir şey gördüğümde şerit değiştiririm. İşte de özel hayatımda da…” demekle yetiniyor.
Shvo ile ortaklığı bittikten sonra değiştirdiği şeritte 2000 yılında Milano’da kurulmuş gayrimenkul geliştirme şirketi Bizzi and Partners vardı. Şirketin kurucusu ve CEO’su Davide Bizzi ile 2023’te hayatını kaybeden İtalya eski başbakanı Silvio Berlusconi’nin Karayipler’deki adasında yapmayı planladığı bir projede yolları kesişmişti. Bu proje hayata geçmedi ama ilişkileri devam etti. Bizzi and Partners’la birlikte Manhattan New York’ta dünyaca ünlü mimar Rafael Viñoly tarafından tasarlanan 83 katlı rezidans projesi The Greenwich ve Miami Beach’te Alberto Campo Baeza imzalı ofis binası The Fifth Miami gibi projeler gerçekleştirdiler. “Gayrimenkul geliştirme vizyonunuzla birlikte değerlerinizi de paylaşan birini bulmak nadir bir şey. Bizim için Serdar ve Bilgili grubu gerçek bir stratejik ortak” diyor Davide Bizzi.
Birlikte ABD’nin yanı sıra İtalya’da da Milano, Toskana ve Sardunya’da yeni yatırımlar yapmayı planlıyorlar. Serdar Bilgili İtalya’nın gayrimenkulde cazibe merkezi olmaya başladığını anlatıyor. Londra uzun yıllar yabancı yatırımcıları çeken “non-dom” (Non-domiciled tax regime yani yabancı ikametli vergi rejimi) ile öne çıkmıştı; bu sistem sayesinde ülke dışında kazanç sağlayan zenginler İngiltere’de neredeyse hiç vergi ödemiyordu. Ancak Brexit sonrası hükümet bu avantajı kısıtladı. Bilgili’ye göre boşluğu en iyi dolduran ülke İtalya oldu. 2017’de getirilen sabit vergi sistemi sayesinde yabancılar yurt dışındaki tüm gelirleri için sabit bir vergi ödeyerek İtalya’da yaşayabiliyor. Bilgili Toskana’da 3 bin metrekarelik, 500 yıllık şatoların 700 bin dolar gibi rakamlara satıldığını söylüyor:
“İtalyanlar yatırım yapmak, uğraşmak istemiyorlar. Ama bu kadar cazip başka bir ülke yok. Yemekleri, iklimi, doğası, vergi avantajı… Önümüzdeki dönemde en büyük fırsat burada.”
Bilgili’nin gündeminde proje bedeli olarak Galataport’u bile geçecek yeni işler var. Henüz daha çok erken aşamada olduğu için ne geliştirme ne de finansman ayağında iş ortaklarının kim olacağı belli olmayan Erzurum Palandöken’deki kayak köyü projesi mesela. İçinde oteller ve şaleler, restoranlar, alışveriş alanları ve hatta golf sahaları da olacak bir yer... Erzurum’a keşif turları yapıp Konaklı bölgesini gözüne kestiren Serdar Bilgili, projenin beş yıl kadar süreceğini ve 1,5 milyar dolara mal olacağını söylüyor.
Rixos ile Antalya’da detaylarını açıklamadığı ama milyar dolarlık olacağını belirttiği başka bir proje üzerinde daha çalışılıyor.
“Tüm bu konuştuklarımız içinde beni en çok heyecanlandıran, üçüncü fonumuz” diyor Bilgili. Haklı da sayılır, zira bunun için 10 yıl beklemesi gerekti. “Şunu çok rahat söyleyeyim, eğer ben bu fonu o zaman ABD’de kurup, orada yatırım yapsaydım. Bugün 15 - 20 milyar dolarlık bir fon yönetiyor olurduk.”
Peki ya Beşiktaş?
Serdar Bilgili, 1992 – 2004 arasında Beşiktaş Jimnastik Kulübü’nde yöneticilik ve başkanlık yaptı. “Benim hayatımın en değerli yılları futbolla geçti. Ama bugün gelir – gider dengesi yok. Gelirinizden çok gideriniz olursa bir gün batarsınız. Bu sürdürülemez” diyor.
Türkiye’de kulüplerin yüz milyonlarca dolarlık borçlarını, devlet desteği, arazi tahsisleri, kulüp başkanlarının şahsi destekleriyle döndürmeye çalıştığına dikkat çekerek, “Bu da sürdürülebilir değil” diyor. Ona göre tek çıkış, özelleşme: “Üç büyük kulüp yakında sermaye artırımı yapacak ve kontrolü şirketlere bırakacak. Kaçınılmaz. Bugünkü borçlar şahıs desteğiyle kapanmaz. Artık kimse 200 – 300 milyon dolar koymaz.”
Beşiktaş başkanlığının kendisine kattıklarını ise şöyle anlatıyor: “Beni kimse tanımazdı Beşiktaş’tan evvel. Mütevazı bir aileden geliyorum. Çok yoruldum, çok şey kaybettim ama çok şey de kazandım. Tecrübe kazandım, kamuoyunda bilinirlik kazandım. Eksileri ve artıları tartabilirsiniz ama bana çok şey kattı.”