Angela Davis’in yönettiği 10 milyar dolarlık fon, iklimle uyumlu sermaye modelinin yeni yüzü

Sermaye yatırın ve aynı zamanda gezegeni kurtarın. Bir ormana sahip olun. Bu, Portland, Oregon’daki Campbell Global’ın başkanı olarak kurumlar ve varlıklı bireyler adına 10 milyar dolarlık bir bütçeyi yöneten Angela Davis’in satış teklifi. Davis, bugüne kadar çoğunluğu ABD’de, bir kısmı da Avustralya ve Yeni Zelanda’da olmak üzere 1,4 milyon dönümlük orman satın aldı. Ormancılıktan, bir yarı iletken hissesinden alacağınız türden bir aksiyon beklemeyin. Davis, “Orman yatırımcıları genellikle yüksek risk ve yüksek getiri aramaz” diyor. Peki ne arıyorlar? Getiri, enflasyona karşı korunma, hisse senedi piyasasıyla portföyü dengeleyen bir korelasyon eksikliği ve havadan karbonu çekmenin sağladığı çevresel fayda. Rekolte doğal bir şekilde elde edilir. Ağaçlar büyür. Kuzeybatı Pasifik’in ‘para ağacı’ olan Douglas köknarı 45 yaşında hasat edilir. Yaş aralığına eşit olarak dağılmış alanlar içeren bir ormanlık arazinin ortalama yaşı 22’dir. Bu, olgun ağaçlardan yıllık olarak alınabilecek odun miktarının ormandaki toplam odun hacminin yüzde 4,4’üne denk geldiği anlamına gelir. Yüzde 4,4’lük botanik ödeme, beklenen getirinin başlangıç noktası. Konut inşaatı talebine duyarlı olan kütük fiyatları son derece dalgalı bir seyir izlese de uzun vadede bu fiyatlar ve temizlenmiş arazinin kalan değeri enflasyona ayak uydurur. Enflasyonu da hesaba katarsak yüzde 7’lik bir nominal getiriye ulaşmak mümkün. Bunun ötesinde Davis, araziyi akıllıca yöneterek ortalamaları geçmeyi hedefliyor. Ağaçları geçen yıl net 2 megaton karbondioksit emerek satılabilir karbon kredisi üretti. Ekibindeki 75 ormancı, böcekleri gözlemliyor ve hasar yayılmadan önce hasarlı ağaçların kesilmesini sağlıyor. Yangın tehlikesi olduğunda yangın söndürme çalışmaları için buldozer ekipleri getiriyor. Büyümeye bırakılıp 45’inci yılda hasat edilen bir dönüm Douglas köknarı, kereste fabrikasına ulaştığında 17 bin dolar değerinde 24 bin fitlik kereste verebilir. Oregon ve Washington’da Cascade Dağları’nın batısında bulunan ormanların dönüm başına 4 bin ila 7 bin dolara satın alınabildiği düşünüldüğünde kulağa gayet iyi geliyor. Ancak dikili ağaç ile kereste fabrikasından gelecek çek arasında uzun bir yol var. Kuzeybatı’daki toprak sahiplerinin gelirlerinin en az yarısı odun yetiştirme ve odun hasadı maliyetlerine gidiyor. Ağaçlar tehlikeli ve pahalı ekipmanlarla kesiliyor, çamurlu ve dik yamaçlardan halatlarla çekiliyor, belli uzunluklara göre dilimleniyor, kamyonlara yükleniyor ve taşınıyor. Kesilen dallar ve kırık parçalar yakılıyor veya doğranıyor. Doğru şekilde yapılan yeniden ağaçlandırma, doğal yenilenmeye kıyasla daha yüksek rekolteler sağlıyor ancak maliyetli. Davis, “Bahçedeki havuç gibi, önce fazla fazla ekmen, sonra da seyreltmen gerekiyor” diyor. Fide dikimi ile hasat arasındaki yıllarda dönümlerin bir kısmı yangınlar, seller, böcekler ve hastalıklar nedeniyle kaybedilmiş olacak. Orman alanının bir kısmında, örneğin Campbell’ın Olympic yarımadasında yakın zamanda gerçekleştirdiği bir satın almada arazinin yüzde 16’sında yakınlarda bir alabalık deresi veya bir baykuş yuvası bulunduğu için kesim yapılamıyor. Ayrıca ayıların gönlünü hoş tutmalısınız; kış uykusundan o kadar aç uyanıyorlar ki, kendilerine yiyecek sepeti verilmediği takdirde ağaçların kabuklarını koparıyorlar. Campbell gibi bir kereste yönetimi şirketine ödeme yapılması gerekiyor. Campbell, koruma fonları gibi, varlıkların belirli bir yüzdesi kadar ödeme ve belirli bir performans primi aldığını söylemenin ötesinde ücretler hakkında bir açıklama yapmıyor. Peki, yatırımcılara ne kalıyor? Campbell’ın son 2,3 milyar dolarlık finansman turuna katılanlar, kendilerine aykırı demeyi gerçekten hak ediyor. Orman arazileri, 1991 ile mali kriz arasında harika yıllar geçirmiş olsa da son zamanlarda kötü bir performans sergiliyor. Campbell, ortaklıklarının hiçbirine ilişkin sonuçları açıklamıyor, ancak orman arazisine sahip halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarına bakabilirsiniz. Son on yılda sağladıkları yıllık ortalama yüzde 4’lük içler acısı getiriyle borsanın çok gerisinde. Davis, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının zamanlama esnekliğine sahip olmadığı fikrine karşı çıkıyor. Hepsi, çalıştırmak zorunda oldukları hızarhanelere bağımlı olduğundan fiyatların düşük olduğu yıllarda bile ağaç kesiyorlar. Davis’in tomruk piyasasındaki düşüşe verdiği yanıt şöyle: “Bırakın büyüsünler. Daha sonra daha yüksek bir fiyattan daha yüksek hacimde sat.” Davis, 60 yıl önce, kerestenin bölgenin ekonomik temel direği olduğu bir dönemde Portland’da doğdu. İşler artık daha çeşitlenmiş durumda ancak “Portland’da büyüyüp de toprakla bağ kurmamak zor” diyor. Gençken bir aile bahçesinde fındık topladığını hatırlıyor. Ancak ormancılıkla bağlantısı hesap tablolarıyla başlamış. Davis, Linfield Üniversitesi’nden finans alanında lisans derecesi aldıktan sonra önce denetçi, ardından Oregon eyalet mali işler müdürlüğünde yatırım analisti olarak çalıştı. Yüzyılın başında Campbell’a katıldı ve ekim ayında da şirketin CEO’su olacak. Görevi, coğrafi bilgileri, iklimi ve ağaç hacmi verilerini kullanarak onlarca yıl sonra bir hasattan ne çıkacağını tahmin etmek. Bu işin önemli bir parçası, tıpkı üzüm bağlarında olduğu gibi, teruarı, yani toprağın ve yağmurun hangi büyüme hızını destekleyebileceğini hesaplamak. Hesap tabloları iki büyüme döngüsü halinde yayınlanıyor. 90 yıl en sabırlı yatırımcı için bile uzun bir bekleme süresi ancak çakılı kalmak zorunda değiller. Getirinin büyük bir kısmı hasattan değil, ağaçlar biraz büyüdükten sonra dönümlerce arazinin satışından elde ediliyor. Campbell’ın son fonunun 12 yıllık bir çıkış seçeneği var. Çevreciler, 1980’lerden başlayarak federal ormanlık alanlarda yapılan hasatlara ciddi kesintiler getirdi. Başkan Trump, elektrikli testereleri geri getirmek istiyor. Varlıkları için ortaya çıkacak potansiyel rekabete rağmen Davis buna karşı değil. Bakımsız ormanların yanma olasılığının daha yüksek olduğunu ve bunun da onlarca yıllık karbon emilimini bir anda ortadan kaldırdığını söylüyor. Davis, “Orman sağlığı için biraz hasat yapmalısınız” diyor, “Ölü olanları ve ölmekte olanları temizleyin. Yollar yapın.” Bunu söylerken ormancı olarak kişisel gerekçeleri olabilir ama haklı da. Eğer bu yollar yangın riskini azaltırsa baykuşların ve ayıların bile gözüne girmeyi başarabilir. Nasıl oynamalı? Orman arazilerini gayrimenkul yatırım ortaklıklarındaki hisseler aracılığıyla satın almak, vergilendirilebilir hesaplarda kullanışlı çünkü temettüleri uzun vadeli sermaye kazancı olarak ortaya çıkıyor. Rayonier Corporation’ın işletme değeri (olağan piyasa değeri artı borç eksi nakit) 4,4 milyar dolar, yani hızarhaneleri hiç bir değer atfetmeseniz bile dönüm başına bin 800 dolar ediyor. Potlatch Deltic’te ise bu rakam bin 900 dolar. Her ikisinin de Kuzeybatı’da bir miktar Douglas köknarı bulunuyor. Ancak baskın olan 30 yıl önceki aşırı ekim nedeniyle fiyatı düşen güney sarıçamı. Muhtemelen sektör bu sorunu aşacak. Getiri, Rayonier’de yüzde 4,9, Potlatch’te yüzde 4,7. William Baldwin, Forbes Yatırım Stratejileri köşe yazarı.